1세대 1주택 양도세 비과세 요건 2026: 거주 2년·12억 초과 계산·일시적 2주택

약 10분 읽기 · 수치는 공식 자료(법령·국세청 안내) 기준

기준일 2026-09-27(일시적 2주택 2년 단축은 2026-10-01 반영) · 근거: 소득세법 제88조·제89조·제95조·제98조·제103조·제104조(2026-07-01 시행본), 같은 법 시행령 제152조의3·제154조·제155조·제159조의4·제160조·제162조(대통령령 제36343호, 2026-07-01 시행본), 국세청 양도소득세 안내(개요·장기보유특별공제율·세율·1세대 1주택 고가주택 양도소득금액 계산), 국토교통부 조정대상지역 지정(2025-10-15 발표·10-16 효력, 2026-06-30 추가 지정·07-01 효력, 국토교통부공고 제2026-882호), 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026-08-03)·문답자료·정부안 확정(2026-09-01), 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정(2026-09-29 국무회의 의결, 10-01 공포·시행)

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 양도일 현재 국내에 주택이 1채뿐인 세대가 그 집을 2년 이상 보유하면 받을 수 있고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집이면 보유기간 중 2년 이상 거주까지 채워야 해요. 양도가액(실제 매매가)이 12억원 이하면 차익 전부가 비과세이고, 12억원을 넘으면 ‘(양도가액 − 12억) ÷ 양도가액’ 비율만큼의 차익에만 세금이 붙어요.

요건	기준(2026-09-27 현행)	확인 방법·근거
1세대	거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매로 이루어진 가족 단위. 배우자가 없어도 30세 이상, 배우자 사망·이혼, 일정 소득(기준 중위소득 40% 이상)으로 독립 생계면 1세대 인정	소득세법 제88조 제6호, 시행령 제152조의3
1주택	양도일 현재 세대 전체가 국내에 1주택만 보유(일시적 2주택·상속·동거봉양·혼인 합가는 특례로 1주택 인정)	시행령 제154조 제1항, 제155조
보유 2년	취득일부터 양도일까지 2년 이상. 취득·양도일은 원칙적으로 잔금 청산일(잔금 전에 등기했으면 등기접수일)	시행령 제154조 제1항·제5항, 소득세법 제98조, 시행령 제162조
거주 2년	2017-08-03 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역이던 주택만 해당. 보유기간 중 주민등록상 전입일~전출일 기준 2년 이상	시행령 제154조 제1항·제6항
12억원 기준	주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원 이하면 전액 비과세, 초과하면 초과 비율만큼 과세(고가주택)	소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제160조
장기보유특별공제(12억 초과분)	보유 3년 이상 + 거주 2년 이상이면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합계 최대 80%	소득세법 제95조 제2항 표2, 시행령 제159조의4

비과세 요건 자세히: 1세대·보유·거주, 조정대상지역 현황

비과세 판단은 ‘누가(1세대)’, ‘몇 채를(1주택)’, ‘얼마나(보유·거주)’ 순서로 봐요. 셋 중 하나라도 어긋나면 12억원 이하 주택이라도 차익 전체가 과세돼요.

1. 1세대: 부부는 주소가 달라도 같은 세대로 봐요. 그래서 남편 명의 1채, 아내 명의 1채면 ‘1세대 2주택’이에요. 반대로 성인 자녀가 30세 이상이거나 기준 중위소득 40% 이상 소득으로 독립 생계를 꾸리면, 따로 주민등록을 둔 경우 별도 세대로 인정돼요(시행령 제152조의3).

2. 보유 2년: 취득일은 잔금 청산일이 원칙이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일이에요(소득세법 제98조, 시행령 제162조). 계약일이 아니라서, 잔금일을 기준으로 2년이 지났는지 달력으로 확인하는 게 정확해요.

3. 거주 2년: 2017년 8월 3일 이후 취득했고 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 필요해요. 양도할 때 해제됐어도 거주 요건은 그대로고, 반대로 비조정일 때 산 집이 나중에 조정대상지역으로 지정돼도 거주 요건은 붙지 않아요. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산해요(시행령 제154조 제6항).

4. 거주 요건이 빠지는 경우: 조정대상지역 공고 전에 무주택 세대가 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 거주 요건을 적용하지 않아요(시행령 제154조 제1항 제5호). 1년 이상 산 집을 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우, 해외 이주·1년 이상 국외 근무·취학으로 세대 전원이 출국한 뒤 2년 안에 파는 경우는 보유·거주기간 제한 없이 비과세예요(같은 항 제2호·제3호).

조정대상지역은 국토교통부가 지정·해제하고, 과거 2017~2023년 사이 지정됐다 풀린 지역이 많아요. 그래서 ‘지금’이 아니라 ‘내가 잔금 치른 날’ 기준으로 봐야 해요. 2026년 9월 27일 현재 지정 현황은 아래와 같아요.

지역	조정대상지역 효력일	근거
서울 강남·서초·송파·용산구	2023년 해제 때도 유지(계속 지정)	국토교통부·정책브리핑 2025-10-15 「기존 4개 자치구 지정 유지」
서울 나머지 21개 구	2025-10-16	10·15 주택시장 안정화 대책
경기 12곳: 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시	2025-10-16	10·15 주택시장 안정화 대책
경기 3곳: 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시	2026-07-01	2026-06-30 주거정책심의위원회, 국토교통부공고 제2026-882호

예를 들어 2026년 5월에 동탄구 아파트 잔금을 치렀다면 취득 당시 비조정이라 보유 2년만 채우면 되고, 2026년 7월 1일 이후 잔금이면 거주 2년이 필요해요. 지정 공고일(2026년 7월 1일) 이전에 무주택 세대가 계약하고 계약금을 냈다면 잔금이 그 뒤라도 거주 요건이 빠져요.

12억 초과 고가주택 양도세 계산: 공식과 예시 5개

12억원을 넘는 집도 비과세 요건을 채웠다면 ‘1세대 1주택 고가주택’으로 계산해요. 12억원을 넘는 ‘금액’이 아니라 12억원을 넘는 ‘비율’로 양도차익을 잘라내는 게 핵심이에요.

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적 지출 등)

2. 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

3. 장기보유특별공제 = 과세 양도차익 × (보유기간 공제율 + 거주기간 공제율)

4. 과세표준 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원

5. 세액 = 과세표준 × 기본세율 − 누진공제, 여기에 지방소득세 10%를 더해요

기간	보유기간 공제율	거주기간 공제율
2년 이상 3년 미만	—	8%(보유 3년 이상일 때만)
3년 이상 4년 미만	12%	12%
4년 이상 5년 미만	16%	16%
5년 이상 6년 미만	20%	20%
6년 이상 7년 미만	24%	24%
7년 이상 8년 미만	28%	28%
8년 이상 9년 미만	32%	32%
9년 이상 10년 미만	36%	36%
10년 이상	40%	40%

이 표(소득세법 제95조 제2항 표2)는 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택에만 적용돼요(시행령 제159조의4). 거주가 2년이 안 되면 12억 초과분에는 일반 공제율(3년 6%부터 연 2%씩, 15년 이상 최대 30%)이 적용돼요.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
1,400만원 초과~5,000만원	15%	126만원
5,000만원 초과~8,800만원	24%	576만원
8,800만원 초과~1.5억원	35%	1,544만원
1.5억원 초과~3억원	38%	1,994만원
3억원 초과~5억원	40%	2,594만원
5억원 초과~10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

아래 예시는 필요경비 0원, 다른 양도소득 없음, 2026년 양도(현행 공제율)를 가정했고 금액은 0.1만원 단위로 반올림했어요. 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년)은 모두 충족한 경우예요.

사례	양도가액·취득가액	보유·거주	과세 양도차익	장기보유특별공제	과세표준	양도세 + 지방소득세
A	11억원 · 6억원	3년 · 2년	0원(12억 이하)	—	—	0원
B	13억원 · 9억원	3년 · 3년	4억 × 1/13 = 3,076.9만원	24% → 738.5만원	2,088.5만원	187.3만 + 18.7만 = 약 206만원
C	15억원 · 10억원	5년 · 2년	5억 × 3/15 = 1억원	28%(보유 20+거주 8) → 2,800만원	6,950만원	1,092만 + 109.2만 = 약 1,201만원
D	20억원 · 10억원	10년 · 10년	10억 × 8/20 = 4억원	80% → 3.2억원	7,750만원	1,284만 + 128.4만 = 약 1,412만원
E	20억원 · 10억원	10년 · 2년	4억원	48%(보유 40+거주 8) → 1.92억원	2억 550만원	5,815만 + 581.5만 = 약 6,397만원

D와 E는 같은 집, 같은 차익인데 거주기간만 달라서 세금이 약 4,984만원 차이 나요. 12억원 초과 주택은 ‘비과세냐 아니냐’보다 ‘몇 년 살았느냐’가 세액을 좌우해요. 재정경제부 문답자료도 10년 거주한 1주택을 20억원(취득 10억원)에 팔면 현행 양도세가 약 1,280만원이라고 계산해 두었는데, 사례 D와 같은 값이에요.

비교를 위해 비과세 요건을 못 채운 경우를 보면, 사례 C와 같은 집(15억원·10억원, 5년 보유)을 조정대상지역에서 샀는데 1년만 살고 팔면 12억원 안분이 적용되지 않아 차익 5억원 전체가 과세돼요. 일반 장기보유특별공제 10%를 빼면 과세표준 4억 4,750만원, 양도세 1억 5,306만원에 지방소득세를 더해 약 1억 6,837만원이에요. 거주 1년 차이로 약 1억 5,635만원이 갈려요.

국세청 안내 사례도 같은 방식이에요. 15억원에 양도, 8억원에 취득, 필요경비 3천만원, 10년 이상 보유·거주면 양도차익 6억 7천만원 × 3/15 = 1억 3,400만원이 과세 대상이고, 공제 80%(1억 720만원)를 빼면 양도소득금액은 2,680만원이에요. 여기서 기본공제 250만원을 빼고 세율을 매기면 양도세 238.5만원(지방소득세 포함 약 262만원)이에요.

일시적 2주택 비과세: 3년, 조정대상지역끼리는 2년(2026년 10월~)

이사 때문에 잠깐 2채가 되는 경우를 위한 특례예요. 종전 집이 비과세 요건을 갖춘 상태에서 아래 조건을 모두 맞추면 종전 집을 1세대 1주택으로 보고 비과세해요. 종전 집 양도가액이 12억원을 넘으면 앞의 고가주택 계산이 그대로 적용돼요.

조건	현행(시행령 제155조 제1항)	흔한 실수
신규 주택 취득 시점	종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤	종전 집 잔금 후 1년이 안 돼서 새 집 잔금을 치르면 특례 대상이 아니에요
종전 주택 처분 기한	신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내(종전·신규 모두 조정대상지역이면 2년 — 아래 표)	기한은 신규 주택 잔금일(또는 등기접수일)부터 세요
종전 주택 자체 요건	보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)	새 집이 아니라 파는 집이 요건을 갖춰야 해요

정부가 2026년 8월 3일 세제개편안에서 발표한 대로, 조정대상지역 안에서 갈아타는 일시적 2주택의 처분 기한이 3년에서 2년으로 줄었어요. 소득세법 시행령 개정안이 2026년 9월 29일 국무회의에서 의결돼 10월 1일 공포·시행됐어요. 종합부동산세의 1세대 1주택 특례 기간도 같은 조건에서 3년에서 2년으로 줄고, 종부세는 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용돼요.

종전 주택	신규 주택	처분 기한(2026-10-01 시행)
조정대상지역	조정대상지역	3년 → 2년
비조정대상지역	조정대상지역	3년(변경 없음)
조정대상지역	비조정대상지역	3년(변경 없음)
비조정대상지역	비조정대상지역	3년(변경 없음)

적용 대상은 조정대상지역 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득하고 조정대상지역 종전 주택을 2026년 10월 1일 이후 파는 경우예요. 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나, 매매계약을 하고 계약금을 낸 경우는 종전대로 3년이에요. 재정경제부 문답자료 사례를 보면 2년 기한이 적용되는 사람이 2년을 넘겨 종전 집을 팔면 비과세가 안 되는 데서 끝나지 않고 2주택자 중과세율(기본세율 + 20%p)이 적용될 수 있어요. 조정대상지역 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났기 때문이에요.

일시적 2주택 말고도 2채를 1주택으로 봐 주는 특례가 있어요.

• 상속주택: 상속개시 당시 이미 갖고 있던 일반주택을 팔 때는 상속주택을 주택 수에서 빼고 비과세를 판단해요. 상속 뒤에 산 집이나, 상속개시일부터 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집은 해당하지 않아요(시행령 제155조 제2항).

• 동거봉양 합가: 60세 이상 직계존속(배우자 부모 포함)을 모시려고 세대를 합쳐 2채가 되면, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봐요(같은 조 제4항).

• 혼인 합가: 각자 1채씩 가진 두 사람이 결혼해서 2채가 되면, 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봐요(같은 조 제5항).

국세청 원문과 홈택스 모의계산 경로, 신고 기한

국세청은 1세대 1주택 비과세를 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다”라고 안내하고, 제외 사항으로 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과 고가주택과 “‘17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상”을 들어요. 국세청 누리집 경로는 국세신고안내 → 개인신고안내 → 양도소득세 → 기본정보이고, 여기서 ‘양도소득세 개요’, ‘장기보유특별공제율’, ‘세율’ 페이지를 볼 수 있어요.

세액을 직접 넣어 보려면 홈택스의 양도소득세 모의계산을 쓰면 돼요. 상단 [세금신고] 메뉴의 양도소득세 쪽에 있는 모의계산(양도소득세 자동계산) 화면에서 자산 종류(주택), 취득·양도일, 실지거래가액, 필요경비, 거주기간을 차례로 넣으면 1세대 1주택 고가주택 안분과 장기보유특별공제까지 계산돼요. 메뉴 이름이 개편 때마다 조금씩 바뀌어서, 홈택스 검색창에 ‘양도소득세 모의계산’을 입력하는 게 가장 빨라요.

12억원을 넘어 세금이 생기면 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부해야 해요. 예를 들어 2026년 10월 15일 잔금이면 12월 31일까지예요. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙어요.

2026년 세제개편안(추진 중): 장기보유특별공제·기본공제

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 세제개편안은 9월 3일까지 국회에 제출해 정기국회에서 심사하는 일정이에요. 법률 개정 사항이라 국회를 통과해야 확정돼요. 1세대 1주택 양도세와 관련된 내용은 아래와 같아요.

항목	현행	개정안(추진 중)	적용 시기(안)
1주택 장기보유특별공제	보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)	2028년: 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%) → 2029년부터: 거주 연 8%(최대 80%)만	2028-01-01 이후 양도분
공제 한도	없음	인별 연간·양도 물건별 각각 2028년 20억원, 2029년부터 10억원	2028-01-01 이후 양도분
양도소득 기본공제	연 250만원	10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 연 2,500만원	2027-01-01 이후 양도분
고령 1주택자 비수도권 이주 감면	없음	만 65세 이상, 양도일 현재 계속 거주 중이고 보유기간 중 5년 이상 거주한 수도권 주택, 양도 후 6개월 안 비수도권 이주 시 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 감면	2027-01-01 이후 양도분

재정경제부 사례로 보면, 32억원에 팔고 취득가액 12억원, 10년 보유·2년 거주인 1주택은 산출세액이 2027년 2.36억원, 2028년 3.20억원, 2029년 4.05억원으로 늘어나요. 거주 없이 보유만 길었던 고가주택일수록 개정 뒤 세금이 커지는 구조예요. 기본공제 2,500만원 안이 통과되면 10년 거주한 20억원 주택(취득 10억원)의 양도세는 약 1,280만원에서 약 740만원으로 줄어든다고 재정경제부가 계산했어요. 국회 심의에서 바뀔 수 있으니 매도 시점을 이 안에 맞춰 정하기 전에 통과 여부부터 확인하세요.

내 상황별 판단 기준

1. 12억원 이하, 비조정대상지역에서 산 집, 보유 2년 이상: 다른 주택이 없으면 거주하지 않았어도 비과세예요. 잔금일 기준으로 2년이 지났는지만 확인하면 돼요.

2. 서울·경기 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 산 집: 취득 당시 지정 여부부터 확인하세요. 조정대상지역이었다면 주민등록상 거주 2년이 필요하고, 1년 이상 살았는데 전근·질병 같은 부득이한 사유로 판다면 거주 요건 없이 비과세될 수 있어요.

3. 12억원을 넘는 집: 거주기간이 세액을 크게 바꿔요. 사례 D·E처럼 10년 보유한 20억원 주택은 거주 2년이면 약 6,397만원, 10년이면 약 1,412만원이에요. 거주 공제율은 1년 단위로 올라가니, 다음 구간까지 몇 달 남았다면 매도 시점을 조정해 볼 만해요.

4. 조정대상지역 안에서 갈아타는 중: 신규 주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후라면 개편안 기준으로 2년 안에 종전 집을 파는 일정으로 잡아 두는 게 안전해요. 기한을 넘기면 비과세를 놓치는 데다 중과세율까지 적용될 수 있어요.

5. 보유 2년이 안 된 상태에서 팔아야 하는 경우: 주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 단일세율이에요(소득세법 제104조 제1항). 몇 달 차이로 기본세율 구간과 비과세가 갈리니 잔금일을 2년 뒤로 맞추는 게 거의 항상 유리해요.

6. 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택을 2027년 이후 팔 계획: 기본공제 2,500만원 안이 통과되면 세금이 줄어요. 다만 12억원 이하라면 원래 비과세라 영향이 없고, 12억원 초과분에 세금이 나오는 경우에만 의미가 있어요.

많이들 착각하는 것들

자주 묻는 질문