생애최초 주택 취득세 감면 2026: 200·300만원 한도, 6~9억 세율 공식, 출산 감면과 중복 규칙

약 8분 읽기 · 수치는 공식 자료(법령·공시) 기준

기준일 2026-09-25 · 근거: 지방세법 제11조(주택 유상거래 세율), 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초)·제36조의5(출산·양육)·제75조의5(인구감소지역)·제180조(중복 특례 배제), 농어촌특별세법 제4조, 행정안전부 「2026년부터 달라지는 지방세제」(2026-01-01 시행), 금천구청 생애최초 감면 안내

생애최초 주택 취득세 감면은 본인과 배우자가 한 번도 집을 가져본 적이 없는 사람이 12억원 이하 집을 사면 취득세를 200만원(전용 60㎡ 이하 소형주택·인구감소지역 주택은 300만원)까지 깎아 주는 제도예요. 2026년 9월 25일 현재 법에 적힌 기한은 2028년 12월 31일까지이고, 소득 요건은 없어요.

그런데 감면액을 알려면 먼저 취득세가 얼마인지 알아야 해요. 6억원 초과 9억원 이하 집은 세율이 1%도 2%도 아니고 가격에 따라 1.01~2.99%로 미끄러지듯 올라가요. 아래에 세율 계산법, 감면 후 실제 납부액, 출산·양육 감면(500만원)과 겹칠 때의 규칙, 인구감소지역 감면의 ‘시행 중’과 ‘개정안’을 구분해서 적었어요.

취득세부터 계산하기: 6~9억원 구간 세율 공식

1주택자가 집을 돈 주고 사면 취득세는 지방세법 제11조제1항제8호의 세율을 따라요. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%인데, 그 사이 구간은 고정 세율이 아니라 가격에 따라 계산하는 공식이에요.

예를 들어 8억원이면 8 × 2/3 − 3 = 2.3333%라서 취득세는 약 1,866만 7천원이에요. 7억원이면 1.6667%로 약 1,166만 7천원이고요. “6억원 초과는 2%”라고 계산하면 8억원 집에서 267만원이 어긋나요.

취득세에는 부가세가 두 가지 붙어요. 지방교육세는 주택 유상거래의 경우 취득세 산출세액의 10%(취득세율 × 50% × 20%)라서 실질 0.1~0.3%예요. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택이면 붙지 않고(농어촌특별세법 제4조제11호), 85㎡를 넘으면 표준세율 2%로 계산한 취득세의 10%, 즉 취득가액의 0.2%가 붙어요. 감면을 받으면 85㎡ 초과 주택은 감면세액의 20%도 농어촌특별세로 내요.

조정대상지역 2주택(8%), 3주택 이상·법인(12%) 중과세율은 이 글의 범위가 아니에요. 생애최초 감면은 무주택자만 받는 제도라 위 1~3% 표만 보면 돼요.

생애최초 감면, 지금 적용되는 규칙 한 표

근거는 지방세특례제한법 제36조의3이에요. 2025년 12월 31일 개정으로 기한이 2028년 12월 31일까지 연장됐고, 인구감소지역 주택의 한도가 300만원으로 커졌어요.

“12억원”은 공시가격이 아니라 취득 당시 가액, 즉 실제 산 값이에요. 300만원 한도의 소형주택 조건에서 아파트는 빠지니, 60㎡ 이하 아파트를 사면 200만원 한도예요.

감면 후 실제 납부액 계산 예시

취득세에서 감면액을 빼고, 남은 취득세의 10%가 지방교육세예요. 아래는 전용 85㎡ 이하(농어촌특별세 없음)를 기준으로 한 예시예요.

85㎡를 넘는 집이면 여기에 취득가액의 0.2%와 감면세액(200만원)의 20%인 40만원이 농어촌특별세로 더 붙어요. 지방교육세는 감면 후 취득세를 기준으로 계산되므로, 감면 200만원은 실제로 220만원 안팎의 절감 효과가 있어요.

정확한 금액은 위택스 취득세 계산 화면이나 관할 구청 재산세과에서 확인하는 게 안전해요. 세율 소수점 처리와 부가세 계산이 지자체 고지서 기준으로 이루어지기 때문이에요.

출산·양육 감면과 인구감소지역 감면: 겹칠 때 규칙과 개정안

출산·양육 주택 취득세 감면(지방세특례제한법 제36조의5)은 자녀를 낳은 부모가 그 자녀와 함께 살 목적으로 출산일부터 5년 이내(출산 전 1년 이내 취득분 포함)에 12억원 이하 주택을 사서 1가구 1주택이 되는 경우, 취득세 500만원까지 면제하는 제도예요. 2025년 12월 개정으로 2028년 12월 31일까지 연장됐고, 취득 후 3년 상시거주 등 사후관리가 있어요.

두 감면은 같은 집에 함께 받을 수 없어요. 지방세특례제한법 제180조는 같은 과세대상·같은 세목에 둘 이상의 감면이 걸리면 감면세액이 큰 것 하나만 적용하도록 정하고 있어요. 생애최초 요건도 되고 출산 요건도 되면 500만원 한도인 출산·양육 감면 하나를 고르는 거지, 700만원이 되는 게 아니에요.

인구감소지역 주택 감면은 ‘현행’과 ‘개정안’을 구분해야 해요.

• 시행 중(지방세특례제한법 제75조의5제4항, 2028-12-31까지): 무주택자나 1가구 1주택자가 인구감소지역(또는 인구감소관심지역) 주택을 취득하면 취득세의 25%를 경감하되, 경감세액은 75만원이 한도예요. 지자체 조례로 25% 범위에서 더 깎을 수 있고 그래도 합쳐서 150만원까지예요. 2026년 1월 1일부터 비수도권 인구감소지역(광역시 안의 구 제외)은 대상 주택의 취득가액 기준이 3억원에서 12억원으로 올라갔고, 3년 안에 팔거나 증여하면 추징돼요. 생애최초 요건까지 되면 위 300만원 한도 감면과 비교해 큰 쪽 하나를 적용해요.
• 추진 중(국회 계류): 2026년 7월 7일 발의된 지방세특례제한법 개정안은 인구감소지역·관심지역으로 실제 이주하는 사람의 주택 취득세를 100%(280만원 한도) 감면하는 내용이에요. 2026년 9월 25일 현재 통과되지 않았고, 통과돼도 시행일과 요건이 바뀔 수 있어요.

인구감소지역 목록은 행정안전부 고시로 정해져요. 계약 전에 해당 시·군·구가 지정돼 있는지 확인하세요.

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