2026년 대출 규제 현행 총정리: 주담대 6억 한도·LTV 40%·다주택자 만기연장 제한(4월 17일 시행)

약 9분 읽기 · 수치는 공식 자료(법령·공시) 기준

기준일 2026-09-25 · 근거: 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025-06-27), 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025-05-20), 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025-10-15) 및 FAQ, 「2025년 11월중 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의」(2025-12-10), 「’26년도 가계부채 관리방안」(2026-04-01), 한국은행 기준금리 추이

2026년 9월 25일 현재 집을 사거나 전세를 얻을 때 적용되는 대출 규제는 한 번에 만들어진 게 아니라 2025년 6·27 조치, 7월 1일 3단계 스트레스 DSR, 10·15 대책, 그리고 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안이 차례로 쌓인 결과예요. 그래서 ‘2026년 새 규제’만 찾으면 정작 내 대출 한도를 결정하는 규칙(수도권 주담대 6억 한도, 규제지역 LTV 40%, 스트레스 금리 3.0%p)을 놓치기 쉬워요.

이 글은 지금 시행 중인 규칙을 시행일과 함께 표로 정리하고, 연소득별로 DSR 한도가 실제로 얼마나 나오는지 같은 공식으로 계산해서 보여드려요. 발표만 되고 아직 시행되지 않은 내용은 ‘추진 중’으로 따로 표시했어요.

지금 시행 중인 대출 규제, 시행일 순으로

아래 표의 항목은 전부 2026년 9월 25일 현재 시행 중이에요. 날짜는 금융위원회 보도자료에 적힌 시행일이에요.

주택담보대출: 한도·LTV·만기·전입 의무

주담대는 네 가지 상한을 동시에 받고, 그중 가장 작은 금액이 내 한도예요. ①주택가격에 LTV를 곱한 금액 ②지역별 절대 한도(6억·4억·2억) ③DSR로 계산한 금액 ④금융회사 자체 심사예요.

규제지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 광명·과천·성남 분당 등 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 묶였고, 같은 범위가 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이에요. 규제지역 지정 여부는 바뀔 수 있으니 계약 전에 국토교통부 고시로 한 번 더 확인하세요.

금융위원회가 6·27 조치 때 든 예시를 그대로 옮기면, 연소득 1억원인 사람이 10억원 주택을 살 때 종전 한도 6.98억원이 6억원으로 줄어요. DSR로는 더 나올 수 있어도 6억원에서 잘리는 구조예요.

DSR과 스트레스 DSR: 연소득별 한도 계산표

DSR은 1년에 갚는 모든 대출 원리금이 연소득의 몇 %인지예요. 은행은 40%, 저축은행·보험 같은 2금융권은 50%까지 허용돼요. 여기에 스트레스 DSR은 대출 한도를 계산할 때만 실제 금리에 ‘스트레스 금리’를 더해요. 실제로 내는 이자가 오르는 게 아니라 한도가 줄어드는 제도예요. 스트레스 금리는 한국은행 기준금리에 더하는 게 아니라 내가 받을 대출의 금리에 더해요.

혼합형(일정 기간 고정 후 변동)·주기형(주기적으로 금리 재산정) 주담대는 변동형보다 낮은 비율로 반영돼요. 정확한 비율은 은행 창구나 앱의 한도 조회에서 대출 유형별로 확인하는 게 정확해요.

아래는 기존 대출이 없고, 실제 금리 연 4.0%, 30년 만기 원리금균등상환, 은행 DSR 40%라고 가정했을 때 연소득별 한도예요. 계산식은 연간 상환 가능액(연소득×40%)을 12로 나눈 월 상환액으로 원리금균등 공식을 거꾸로 푼 값이고, 반올림했어요.

수도권에서 연소득 1억원이면 DSR로 약 5억원이 나오고, 이 금액이 6억원 한도보다 작으니 DSR이 먼저 걸려요. 연소득 8,000만원이면 약 4억원이에요. 반대로 지방은 스트레스 금리가 0.75%p라 같은 소득에서 1억원 이상 더 나와요. 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그 원리금만큼 연간 상환 가능액에서 먼저 빠지니 표보다 줄어요.

전세대출·신용대출에 붙은 조건

디딤돌·버팀목 같은 정책대출은 6·27 조치로 대상별 최대 한도가 줄었고(예: 일반 디딤돌 2.5억 → 2억원), 2026년 관리방안은 정책대출 비중을 30% 수준에서 20% 수준으로 단계적으로 줄이겠다고 했어요. 소득·자산 요건과 현재 한도는 주택도시기금 상품 안내에서 확인하세요.

2026년 가계부채 관리방안: 다주택자 만기연장 제한

금융위원회는 2026년 4월 1일 「’26년도 가계부채 관리방안」을 발표했어요. 2026년 관리대상 가계대출 증가율을 1.5%로, 가계부채/GDP 비율을 2030년까지 80%로 낮추는 게 목표예요. 개인에게 가장 직접적인 조치는 만기연장 제한이에요.

즉 다주택자가 수도권 아파트 담보대출 만기를 맞으면 상환하거나 처분해야 하는 구조예요. 세입자가 있으면 그 계약이 끝날 때까지는 시간을 벌 수 있지만, 4월 1일 이후 새로 맺은 임대차계약은 예외 사유가 아니에요.

기준금리와 대출금리

한국은행 기준금리는 2025년 5월 29일 2.50%까지 내려갔다가 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 번 연속 올랐어요. 기준금리는 코픽스와 은행채 금리를 거쳐 변동형 주담대 금리에 반영되니, 지금 변동형을 받는다면 금리 상승분과 스트레스 금리를 둘 다 감안해서 상환액을 잡아야 해요. 은행별 실제 금리는 은행연합회 소비자포털 대출금리 비교에서 매달 공시돼요. 이 글에서 특정 은행의 금리 상단·하단 숫자는 시점마다 달라져서 적지 않았어요.

내 상황별 판단 기준

1. 수도권에서 첫 집을 사는 무주택자: 규제지역이면 LTV 40%(생애최초 70%, 서민·실수요자 60%)와 6억원 한도, DSR 계산에 3.0%p 스트레스 금리가 한꺼번에 적용돼요. 위 계산표에서 내 소득 줄을 찾고, 주택가격×LTV와 6억원 중 작은 값과 비교해 셋 중 가장 작은 금액을 자금계획의 상한으로 잡으세요. 6개월 내 전입 의무도 있으니 실거주 계획이 필요해요.

2. 1주택자가 갈아타는 경우: 6개월 내 기존 주택을 처분하는 조건이면 무주택자와 같은 LTV를 받아요. 처분 기한을 못 지키면 대출 회수 사유가 되니 매도 계획을 먼저 세우세요.

3. 2주택 이상: 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 주담대는 안 되고, 기존 아파트 담보대출은 2026년 4월 17일부터 만기연장이 원칙적으로 막혀요. 만기일과 임대차계약 종료일을 표로 만들어 상환 자금 계획을 먼저 세우는 게 순서예요.

4. 지방에서 집을 사는 경우: 스트레스 금리가 0.75%p라 같은 소득이라도 수도권보다 한도가 넉넉해요. 다만 이 유예는 2026년 12월 31일까지라 내년 계약이면 3단계(1.5%p) 적용 가능성을 열어두세요.

5. 전세를 얻는 1주택자: 수도권·규제지역이면 전세대출 이자상환분이 DSR에 잡혀요. 이미 주담대나 신용대출이 있으면 전세대출 한도가 예상보다 줄 수 있으니 은행에서 DSR을 먼저 조회하세요.

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