주택연금 가입 조건·월지급금표·등록면허세·재산세 감면 정리(2026년 9월 기준)
기준일 2026-09-27 · 근거: 한국주택금융공사 주택연금 상품안내·월지급금 예시(2026-03-01 기준)·자주하는 질문, 금융위원회 「100세 시대, 주택연금 보장을 확대하고 편의성을 제고하겠습니다」(2026-02-05), 한국주택금융공사 「주택연금, 6월 1일부터 더 든든하고 더 편리해집니다」(2026-05-11), 지방세특례제한법 제35조, 지방세법 제28조·제151조, 소득세법 제51조의4·시행령 제108조의3, 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금」(2026-08-15 기준)
주택연금은 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 평생 매달 연금을 받는 제도예요. 한국주택금융공사가 보증을 서고 은행이 연금을 지급하는 구조라, 집값이 떨어지거나 오래 살아서 받은 돈이 집값을 넘어도 부족분을 자녀에게 청구하지 않아요.
2026년에는 두 번 바뀌었어요. 3월 1일 신규 신청분부터 월지급금이 평균 3.13% 올랐고 초기보증료가 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내려갔어요. 대신 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐어요. 6월 1일부터는 입원·자녀 봉양 같은 사유가 있는 1주택자가 실거주하지 않아도 가입할 수 있게 됐어요. 아래에서 가입 조건, 나이·집값별 월지급금표, 비용과 보증료, 등록면허세·재산세 감면을 공식 원문대로 정리했어요.
한눈에 보는 핵심
- 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 등이 12억원 이하인 주택 소유자면 가입할 수 있어요. 다주택자도 합산 12억원 이하면 되고, 12억원 초과 2주택자는 3년 안에 1채를 팔면 가입할 수 있어요.
- 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준 연령과 주택가격(시세)으로 정해져요. 2026년 3월 1일 기준 70세·3억원이면 월 923,000원, 평균 가입자(72세·4억원)는 월 133.8만원이에요.
- 초기보증료 주택가격의 1.0%, 연보증료 보증잔액의 연 0.95%(2026-03-01 이후)예요. 현금으로 내는 게 아니라 대출잔액에 더해져요.
- 저당권 설정 등록면허세는 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택이면 75% 경감, 그 밖은 세액 300만원 이하 50% 경감·초과 시 150만원 공제예요. 재산세는 1가구 1주택이면 25% 감면(5억원 초과분은 5억원 상당 세액의 25% 공제). 둘 다 2027년 12월 31일까지예요.
가입 조건: 나이·주택가격·주택 수·실거주
가입 요건은 한국주택금융공사 상품안내 기준으로 아래 네 가지예요. 주택가격 기준은 ‘공시가격 등’이고, 월지급금을 계산할 때 쓰는 주택가격은 따로 시세를 쓴다는 점이 헷갈리기 쉬워요.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 연령·국적 | 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민 |
| 주택가격·주택 수 | 부부 기준 공시가격 등 12억원 이하. 다주택자도 합산 12억원 이하면 가능. 공시가격 등 12억원 초과 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하면 가능 |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 거주 요건 | 가입자나 배우자가 그 집에 실제 거주(주민등록 전입). 예외: 입원, 자녀 봉양을 위한 장기체류, 노인주거복지시설 이주 사유가 있는 부부 합산 1주택자는 실거주하지 않아도 가입 가능(2026-06-01 신규 신청분부터) |
공시가격이 없는 주택은 시가표준액 → 한국부동산원 인터넷 시세 → KB국민은행 인터넷 시세 → 감정평가액 순서로 봐요. 월지급금 산정용 주택가격은 아파트면 한국부동산원 시세, KB 시세를 순서대로 쓰고, 시세가 없는 주택·오피스텔은 감정평가로 정해요. 그래서 공시가격 12억원 이하로 가입은 되는데 시세가 12억원을 넘는 집은 월지급금이 12억원 기준으로 묶여요.
월지급금표: 나이·집값별 얼마 받나
아래는 한국주택금융공사가 공개한 2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급방식(정액형) 월지급금이에요. 연령은 부부 중 나이가 적은 사람 기준이에요.
| 연령 | 2억원 | 3억원 | 4억원 | 5억원 | 6억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 312,000 | 468,000 | 624,000 | 780,000 | 936,000 | 1,404,000 | 1,872,000 |
| 60세 | 421,000 | 632,000 | 842,000 | 1,053,000 | 1,264,000 | 1,896,000 | 2,528,000 |
| 65세 | 505,000 | 758,000 | 1,011,000 | 1,264,000 | 1,517,000 | 2,276,000 | 3,035,000 |
| 70세 | 615,000 | 923,000 | 1,231,000 | 1,539,000 | 1,847,000 | 2,770,000 | 3,414,000 |
| 75세 | 762,000 | 1,143,000 | 1,525,000 | 1,906,000 | 2,287,000 | 3,431,000 | 3,666,000 |
| 80세 | 966,000 | 1,449,000 | 1,932,000 | 2,416,000 | 2,899,000 | 4,060,000 | 4,060,000 |
단위는 원이에요. 같은 집값이면 나이가 많을수록, 같은 나이면 집값이 높을수록 많아지지만, 75세 10억원 이상(3,666,000원)이나 80세 9억원 이상(4,060,000원)처럼 상한에 걸리는 구간이 있어요. 한 번 정해진 월지급금은 가입 뒤 집값이 오르거나 내려도 대출이 끝날 때까지 같아요. 정확한 금액은 공사 홈페이지 ‘예상연금조회’에서 보세요.
지급방식은 평생 매달 받는 종신지급방식 외에, 대출한도의 50% 안에서 목돈을 꺼내 쓰는 종신혼합방식, 10~30년 중 기간을 정하는 확정기간혼합방식, 집에 걸린 주택담보대출을 갚는 대출상환방식(대출한도의 50% 초과 90% 이하 인출)이 있어요. 부부 중 1명이 기초연금 수급자이고 부부 기준 2억 5천만원 미만 1주택이면 우대형(우대지급방식)으로 더 받을 수 있어요.
2026년 달라진 점: 3월 1일·6월 1일
금융위원회가 2026년 2월 5일 발표한 주택연금 개선방안이 두 차례에 나눠 시행됐어요. 모두 시행일 이후 신규 신청자에게 적용되고, 이미 가입한 사람의 월지급금·보증료는 그대로예요.
| 시행일 | 항목 | 전 | 후 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-01 | 월지급금 | 평균 가입자(72세·4억) 월 129.7만원 | 월 133.8만원(평균 3.13% 인상) |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% | 주택가격의 1.0% | |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.75% | 보증잔액의 연 0.95% | |
| 초기보증료 일부 환급 기간 | 가입 후 3년 이내 해지 시 | 가입 후 5년 이내 해지 시 | |
| 2026-06-01 | 우대형(1.8억원 미만 주택) | 77세·1.3억원 기준 월 62.3만원(일반형 53.0만원 대비 월 9.3만원 우대) | 월 65.4만원(월 12.4만원 우대) |
| 실거주 예외 | 가입 시 반드시 실거주 | 부부 합산 1주택자가 입원·자녀 봉양·노인주거복지시설 입주로 실거주하지 않아도 가입. 이 경우 담보주택 전부 임대도 허용 | |
| 세대이음 주택연금 | 자녀가 별도 자금으로 부모의 주택연금 채무를 먼저 상환 | 55세 이상 자녀가 개별인출(대출한도의 50% 초과 90% 이하)로 부모 채무 상환 가능 |
초기보증료가 내려간 대신 연보증료가 올라서, 가입 초기 부담은 줄고 오래 이용할수록 보증료 누적은 늘어나는 구조로 바뀌었어요. 금융위원회는 연보증료 인상이 “보증료 감소로 인한 연금 수령액 감소를 방지하기 위한” 조치라고 설명했어요.
비용과 보증료: 초기보증료·연보증료·대출금리
주택연금 비용은 공사에 내는 보증료, 은행에 내는 대출이자, 가입할 때 한 번 드는 등기·세금 비용으로 나뉘어요. 보증료와 이자는 현금으로 내지 않고 은행이 대신 공사에 낸 뒤 대출잔액에 더해요.
| 항목 | 2026-03-01 이후 신규 | 비고 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0%, 최초 연금 지급 시 1회 | 주택가격 4억원이면 400만원(개편 전 1.5%면 600만원) |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.95%, 매월 나눠 납부 | 대출상환(우대)방식은 연 1.0% |
| 대출금리 | 신규취급액 기준 COFIX(6개월 변동) + 0.85% | 대출상환용은 +0.75%. CD금리 기준은 2025-10-13 접수분부터 취급 잠정 중단 |
| 가입 시 실비 | 등록면허세·지방교육세, 법무사 비용, 대출기관 인지세(공사 예시 75,000원), 감정평가수수료(인터넷 시세 있으면 없음) | 신탁방식은 법무사 비용·등록면허세를 공사가 한시 지원한다는 안내가 있어요(2025년 6월 예시 기준) |
중도에 해지하면 그동안 받은 월지급금과 개별인출금, 보증료, 이자를 합친 대출잔액을 갚아야 해요. 연보증료는 남은 기간만큼 정산해 돌려주고, 초기보증료는 원칙적으로 돌려주지 않지만 최초 연금 지급일부터 5년 안에 전액 상환하고 해지하면 이용 기간에 비례한 금액을 뺀 나머지를 환급해요. 30일 이내 철회하면 초기·연보증료 전액을 돌려받아요.
세금 감면: 등록면허세·지방교육세·재산세·이자비용 공제
세금 혜택은 지방세특례제한법 제35조와 소득세법 제51조의4에 근거해요. 기존에 “등록면허세 50% 감면”, “5억원 초과 주택은 재산세 감면 없음”으로 알려진 부분은 법령 문구와 달라서 아래처럼 바로잡았어요.
| 세목 | 감면 내용 | 근거·기한 |
|---|---|---|
| 등록면허세(저당권 설정) | 시가표준액 5억원 이하 주택 + 1가구 1주택 소유자: 75% 경감 그 밖의 등기: 세액 300만원 이하면 50% 경감, 300만원 초과면 150만원 공제 | 지방세특례제한법 제35조 제1항, 2027-12-31까지 |
| 지방교육세 | 등록면허세액의 20%로 부과되므로 등록면허세가 줄어든 만큼 함께 줄어요 | 지방세법 제151조 |
| 농어촌특별세·국민주택채권 | 저당권 설정 시 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입의무 면제 | 한국주택금융공사 안내 |
| 재산세 | 담보 주택(신탁등기 주택 포함)이 1가구 1주택일 때: 시가표준액 5억원 이하면 재산세 25% 감면, 5억원 초과면 5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제 | 지방세특례제한법 제35조 제2항, 2027-12-31까지 |
| 주택연금 이자비용 공제 | 국민연금·개인연금 등 연금소득이 있는 가입자는 주택연금 이자 상당액을 연 200만원 한도로 연금소득금액에서 공제(연금소득금액 초과분은 없는 것으로 봄). 대상 주택 기준시가 12억원 이하(2024년 시행령 개정으로 9억원에서 상향) | 소득세법 제51조의4, 시행령 제108조의3 |
등록면허세는 저당권 설정금액의 0.2%(지방세법 제28조)이고 지방교육세는 그 20%예요. 설정금액이 5억원이라고 가정해 계산하면 이래요.
| 사례(설정금액 5억원 가정) | 감면 전 등록면허세 + 지방교육세 | 감면 후 |
|---|---|---|
| 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택(75% 경감) | 1,000,000 + 200,000 = 1,200,000원 | 250,000 + 50,000 = 300,000원 |
| 그 밖(5억원 초과 또는 다주택), 세액 300만원 이하(50% 경감) | 1,200,000원 | 500,000 + 100,000 = 600,000원 |
| 그 밖, 설정금액 20억원이라 세액 400만원(150만원 공제) | 4,000,000 + 800,000 = 4,800,000원 | 2,500,000 + 500,000 = 3,000,000원 |
저당권 설정금액은 가입자가 ‘최초 보증기한의 예상 주택가격’과 ‘보증금액의 120%’ 중에서 골라요. 공사 안내문에는 “2025년 1월 1일부터 등록면허세의 50%가 감면(주택가격 및 보유수에 따라 차등 적용)”으로 요약돼 있어서, 실제 납부액은 가입 상담 때 관할지사에서 다시 확인하는 게 정확해요. 감면 일몰(2027-12-31)이 지나면 2028년부터는 연장 여부에 따라 달라져요.
이용 중 규칙: 해지·재가입·이사·임대·배우자 승계
| 상황 | 규칙 |
|---|---|
| 중도 해지 후 재가입 | 해지일부터 3년 동안 같은 주택으로 다시 가입할 수 없어요. 다만 재가입 시점 주택가격이 직전 가입 때 가격에 연금모형상 상승률을 적용한 값 이하면 가능해요 |
| 이사 | 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 새 집으로 옮길 수 있어요. 새 집 공시가격 등이 12억원 이하이거나 기존 집보다 낮거나 같아야 하고, 담보가치에 따라 월지급금이 늘거나 줄어요. 일반주택↔노인복지주택↔오피스텔 간 변경은 안 돼요 |
| 임대(저당권방식) | 보증금 있는 전세·월세는 안 되고, 거주하면서 보증금 없는 월세로 일부 임대는 가능해요. 실거주 예외 사유(부부 합산 1주택)면 보증금 없는 월세로 전부 임대도 돼요 |
| 임대(신탁방식) | 보증금 있는 임대가 가능해요. 보증금 해당액은 공사가 정한 계좌에 넣어야 하고, 신규 임대·갱신 때 공사 동의가 필요해요(보증금 있는 계약 4건 이하, 단독주택은 제한 없음) |
| 배우자 승계 | 신탁방식은 소유권 이전 없이 배우자에게 자동 승계돼요. 저당권방식은 가입자 사망일부터 6개월 안에 상속인 동의를 받아 배우자 앞으로 소유권을 옮기고 채무인수를 마쳐야 해요 |
| 부부 모두 사망 | 집을 처분해 대출을 갚고, 대출이 집값을 넘어도 상속인에게 부족분을 청구하지 않아요. 남는 돈은 상속인에게 가요. 상속인이 별도 자금으로 갚으면 집을 그대로 상속받아요 |
| 실거주 중단 | 특별한 사유 없이 1년 이상 거주하지 않거나 부부 모두 주민등록을 옮기면 지급이 멈춰요. 입원·자녀 봉양 등 실거주 예외 사유로 공사 승인을 받으면 계속 받아요 |
| 추가 주택 취득 | 일반형은 가입 후 추가 취득을 제한하지 않아요. 우대형·대출상환우대방식은 추가 취득이 금지돼요 |
내 상황별 판단 기준
집 말고는 생활비 원천이 부족한 경우: 월지급금표에서 내 나이·시세를 찾아 필요한 생활비와 비교해 보세요. 70세·3억원이면 월 92.3만원, 65세·5억원이면 월 126.4만원이에요. 국민연금·개인연금이 있으면 이자비용 공제(연 200만원 한도)도 챙길 수 있어요.
주택담보대출이 남아 있는 경우: 대출상환방식으로 대출한도의 50% 초과 90% 이하를 한 번에 꺼내 대출을 갚고 나머지를 연금으로 받을 수 있어요. 그만큼 월지급금은 줄어요. 금리는 COFIX+0.75%로 일반형보다 0.1%p 낮아요.
시세 1.8억원 미만 집 + 기초연금 수급자: 2026년 6월 1일 이후 신규 신청이면 우대형 우대 폭이 커졌어요(77세·1.3억원 기준 월 65.4만원). 가입 후 주택을 더 사면 안 된다는 조건이 붙어요.
요양시설 입소나 자녀 집으로 옮겨야 하는 경우: 부부 합산 1주택이면 6월 1일부터 실거주하지 않아도 가입할 수 있고, 보증금 없는 월세로 전부 임대도 할 수 있어요. 보증금 있는 전세를 놓으려면 신탁방식을 골라야 해요.
곧 이사하거나 몇 년 안에 집을 팔 계획인 경우: 초기보증료(주택가격의 1.0%)는 5년이 지나면 돌려받지 못하고, 해지하면 3년간 같은 집으로 재가입이 막혀요. 이용 기간이 짧을 것 같으면 가입 시점을 미루는 편이 나아요.
자녀에게 집을 물려주고 싶은 경우: 부부 사망 후 상속인이 대출잔액을 갚으면 집을 상속받을 수 있어요. 55세 이상 자녀라면 세대이음 주택연금으로 개별인출을 활용해 부모 채무를 갚고 같은 집으로 가입할 수 있어요(부모가 근저당권방식이었던 경우).
많이들 착각하는 것들
“주택연금에 가입하면 등록면허세가 50% 감면돼요.”
법령상 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택은 75% 경감이고, 그 밖의 경우가 세액 300만원 이하 50% 경감·초과 150만원 공제예요(지방세특례제한법 제35조 제1항, 2027-12-31까지).
“공시가격 5억원이 넘으면 재산세 감면이 없어요.”
1가구 1주택이면 5억원을 넘어도 ‘5억원에 해당하는 재산세액의 25%’를 공제받아요. 다주택자는 재산세 감면 대상이 아니에요.
“2026년 개편으로 보증료 부담이 전부 줄었어요.”
초기보증료는 1.5%→1.0%로 내려갔지만 연보증료는 0.75%→0.95%로 올랐어요. 오래 이용할수록 연보증료 누적분이 커져요.
“자녀가 55세 이상이면 채무상환 없이 그대로 승계돼요.”
세대이음 주택연금은 자녀가 같은 집으로 새로 가입하면서 개별인출금으로 부모의 주택연금 대출을 갚는 방식이에요. 부모 대출잔액이 인출한도(대출한도의 90%)를 넘으면 초과분은 따로 갚아야 하고, 부모가 근저당권방식이었을 때만 돼요.
“임대 중인 집은 공사 승인만 받으면 가입돼요.”
저당권방식은 보증금 있는 임대가 안 되고, 전부 임대 중인 집은 실거주 예외 사유가 있는 부부 합산 1주택자만 보증금 없는 월세 조건으로 가입할 수 있어요. 보증금 있는 임대는 신탁방식에서 가능해요.
자주 묻는 질문
주택연금 가입 조건은 무엇인가요?
부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 등이 12억원 이하인 주택을 가지고 있어야 해요. 다주택자도 합산 12억원 이하면 되고, 12억원 초과 2주택자는 3년 안에 1채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있어요. 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살아야 하지만, 2026년 6월 1일부터 입원·자녀 봉양 등 사유가 있는 부부 합산 1주택자는 예외예요.
70세, 집값 3억원이면 주택연금을 얼마 받나요?
2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급방식(정액형)으로 월 923,000원이에요. 연령은 부부 중 나이가 적은 사람 기준이고, 정확한 금액은 한국주택금융공사 예상연금조회에서 확인하세요.
주택연금 보증료는 얼마인가요?
2026년 3월 1일 이후 신규 신청분은 초기보증료가 주택가격의 1.0%, 연보증료가 보증잔액의 연 0.95%예요(대출상환방식은 연 1.0%). 은행이 대신 내고 대출잔액에 더해져요.
주택연금 가입하면 재산세가 얼마나 줄어요?
1가구 1주택이면 시가표준액 5억원 이하는 재산세의 25%를 감면받고, 5억원 초과는 5억원에 해당하는 재산세액의 25%를 공제받아요. 2027년 12월 31일까지 적용돼요.
주택연금을 해지하면 다시 가입할 수 있나요?
해지일부터 3년 동안은 같은 주택으로 다시 가입할 수 없어요. 재가입 시점 주택가격이 직전 가입 때 가격에 연금모형상 상승률을 적용한 값 이하면 예외적으로 가능해요.
정정 (2026-09-27)
- 이 글은 2026-08-07 발행본을 현행 기준으로 다시 썼고, 같은 주제의 글 「2026년 주택연금, 가입 조건부터 수령액까지」(2026-09-05)를 이 글로 합쳤어요.
- ‘등록면허세 50% 감면’을 지방세특례제한법 제35조 제1항대로 ‘시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택 75% 경감, 그 밖은 세액 300만원 이하 50% 경감·초과 시 150만원 공제’로 고쳤어요.
- ‘5억원 초과 주택은 재산세 감면을 받을 수 없다’를 ‘5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제’로 고쳤어요.
- ‘배우자 승계는 사전채무인수 약정이 필요하다’, ‘임대는 원칙적으로 불가하고 질병·요양 시 공사 승인으로 일부 임대 가능’, ‘중도 해지 시 재가입이 원칙적으로 어렵다’를 공사 안내대로 방식별(저당권·신탁) 승계·임대 규칙과 ‘해지 후 3년간 같은 주택 재가입 제한’으로 바꿨어요.
- 합친 글의 ‘만 55세 이상 자녀는 별도 채무상환 절차 없이 승계’를 세대이음 주택연금의 실제 방식(개별인출로 부모 채무 상환)으로 고쳤고, 빠져 있던 연보증료 인상(0.75%→0.95%)을 추가했어요. ‘임대 중인 주택도 공사 승인 시 가입’은 실거주 예외 사유가 있는 부부 합산 1주택자에 한정된다는 조건을 붙였어요.
- ‘기존 월 200만원 × 1.0313’ 예시는 3.13%가 평균 인상률이라 개인별 인상률과 달라 빼고, 공사 월지급금표(2026-03-01 기준)로 바꿨어요.
참고·출처
- 한국주택금융공사 「주택연금이란」 (가입요건·실거주 예외·지급방식·담보제공방식 비교)
- 한국주택금융공사 「월지급금 예시」 (2026-03-01 기준)
- 한국주택금융공사 「자주하는 질문(해지 외)」 (보증료·가입비용·재가입·이사·임대·사망 시 절차)
- 금융위원회 「100세 시대, 주택연금 보장을 확대하고 편의성을 제고하겠습니다」 (2026-02-05)
- 한국주택금융공사 「주택연금, 6월 1일부터 더 든든하고 더 편리해집니다」 (2026-05-11)
- 정책브리핑 「주택연금 수령액 3.13% 인상…내달 1일 이후 신청자부터 적용」
- 찾기쉬운 생활법령정보 「주택연금 > 세제혜택 등」 (지방세특례제한법 제35조, 소득세법 제51조의4, 2026-08-15 기준)
- 지방세특례제한법 제35조 (국가법령정보센터)
- 지방세법 제28조·제151조 (국가법령정보센터)
- 소득세법 제51조의4 (국가법령정보센터)
- 정책브리핑 「주택·가계 세부담 줄어든다」 (2024-01-23, 주택연금 이자비용 공제 대상 9억→12억원)
