HUG 전세보증금 반환보증 보증료율표와 126% 계산법 (2026년 9월 기준)
기준일 2026-09-25 · 근거: HUG 전세보증금반환보증 상품개요(보증조건·주택가격 산정기준·보증료율·할인), 모바일HUG 상품안내, HF 전세지킴보증 안내
HUG 전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 대신 돌려주는 상품이에요. 가입 가능 여부는 HUG 보증조건에 적힌 한 줄로 정해져요. 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 담보인정비율(90%). 시세가 없어 공시가격으로 주택가격을 잡는 집이라면 주택가격이 공시가격의 140%라서, 흔히 말하는 ‘126%'(140% × 90%)가 여기서 나와요.
보증료는 보증금 구간·주택유형·부채비율에 따라 연 0.097~0.211% 사이 24개 칸 중 하나가 적용되고, 3억 아파트(부채비율 70% 이하)라면 연 32만 1천 원이에요. 아래에 HUG 공식 요율표 전체, 126% 계산법과 가입 조건, 계산 예시 3가지, 할인·할증, HF와의 차이를 정리했어요.
한눈에 보는 핵심
- 신청 가능 보증금: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하. 보증한도는 ‘주택가격 × 90% − 선순위채권’이고, 선순위채권은 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 해요.
- 보증료율은 연 0.097%(1억 이하 아파트·부채비율 70% 이하)부터 0.211%(5억 초과 비아파트·80% 초과)까지. 부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이에요.
- 신청 기한은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전. 2년 계약이면 1년 안에 신청해야 해요.
- 모바일 신청·일시납·전자계약 각 3% 할인, 사회배려계층 40~60% 할인(중복 불가). 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료 10% 할증이 붙어요.
보증한도와 보증료율: HUG 공식 요율표
먼저 ‘얼마까지 보증되는지’와 ‘얼마를 내는지’를 갈라서 봐야 해요. 신청 가능한 보증금 상한은 지역으로 정해지고, 실제 보증한도는 집값과 선순위채권으로 정해져요.
신청 가능 보증금: 지역별 상한
전세보증금(월세가 있으면 전월세전환율 6.5%를 적용한 환산 보증금)이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하일 때 신청할 수 있어요. 보증대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔(계약서에 주거용 표기 필수), 노인복지주택, 다세대·연립·단독·다가구·다중주택이에요. 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등은 제외돼요.
보증한도: 주택가격 × 90% − 선순위채권
HUG 상품개요의 보증한도 산식은 ‘주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등’이에요. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 담보채권(등기부 을구의 근저당 채권최고액 등)이고, 단독·다중·다가구주택은 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 합계도 포함돼요. 지역 상한(7억·5억) 안에 들어도 이 한도가 내 보증금보다 작으면 가입이 안 돼요.
보증료율: 보증금 구간 × 주택유형 × 부채비율
보증료는 ‘보증금액 × 보증료율 × 전세기간/365’로 계산해요. 요율은 아래 HUG 공식 표대로 24개 칸으로 나뉘어요. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 주택가격 × 담보인정비율(90%)이에요.
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% | |
| 1억 초과 ~ 2억 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% | |
| 2억 초과 ~ 5억 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% | |
| 5억 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
할인과 할증
모바일HUG로 신청하면 3%, 보증료를 일시납하면 3%, 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 체결한 계약이면 3%가 할인돼요. 사회배려계층 할인(중복 적용 불가)은 연소득 5천만 원 이하 가구·1인 고령가구·한부모가구 60%, 다자녀(미성년 3인 이상)·장애인·고령자(만 65세 이상)·노인부양·신혼부부(합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내)·다문화·국가유공자·의사상자 가구 40%예요. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%가 할증돼요. 낸 보증료는 보증대상 보증금 3억 원 이내에서 연말정산 세액공제 대상이기도 해요.
가입 조건: ‘126%’는 어디서 나오는 숫자인가
‘공시가격 126% 룰’이라는 말이 널리 쓰이지만, HUG 규정 어디에도 126%라는 숫자는 없어요. 주택가격 산정기준(공시가격의 140%)과 담보인정비율(90%), 두 규정을 곱한 결과일 뿐이에요.
필수 요건: 전입신고·확정일자, 계약서 요건
신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았어야 해요. 계약기간이 1년 이상이고 공인중개사를 통해 날인한 계약서여야 하며, 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없어야 해요. 건축물대장상 위반건축물(아파트 제외)이면 안 되고, 건물과 토지(대지권) 모두 임대인 소유여야 해요.
주택가격 산정: 시세 → 공시가격 140% → 그 밖의 가격
아파트·오피스텔·노인복지주택은 ① KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세(상한가·하한가의 산술평균, 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가) ② 국토부 공시가격(오피스텔은 국세청 기준시가)의 140% ③ 안심전세 앱 시세 하한가 ④ 등기부상 1년 이내 매매가 순서로 적용해요. 연립·다세대·단독·다가구도 공시가격(또는 공시지가+시가표준액 합산액)의 140%를 써요. 임차인이나 임대인이 감정평가(6개월 이내)를 받았으면 감정평가액이 최우선이에요. 즉 ‘공시가 × 140%’는 시세가 없는 빌라·오피스텔·다가구에서 주로 쓰이는 기준이고, 시세가 있는 아파트는 126%와 무관한 경우가 많아요.
가입 판정식: 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
HUG 보증조건 원문은 “전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 × 담보인정비율(90%)’ 이내일 것”이에요. 여기에 “선순위채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내일 것”이 하나 더 붙어요. 공시가격으로 주택가격을 잡는 집이라면 이렇게 돼요.
- 가입 가능 보증금 상한 = 공시가격 × 140% × 90% − 선순위채권 = 공시가격 × 126% − 선순위채권
- 예시: 공시가격 2억 원 빌라, 근저당 채권최고액 3,000만 원 → 주택가격 2억 8,000만 원, 주택가액(× 90%) 2억 5,200만 원. 여기서 3,000만 원을 빼면 2억 2,200만 원까지 가입할 수 있어요. 선순위채권이 없으면 2억 5,200만 원까지예요.
- HUG 예시(주택가격 1억 원): 보증금 9,000만 원은 가입 가능(한도 9,000만 원), 9,500만 원은 불가. 보증금 4,000만 원이라도 선순위채권이 5,500만 원이면 한도가 3,500만 원이 되고 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘어 불가예요.
정리하면, ‘공시가의 126%가 집값이고 보증금은 그 90% 이내’처럼 90%를 두 번 적용하는 게 아니에요. 126% 안에 90%가 이미 들어 있어요.
등기부상 권리관계
보증발급일 기준 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없어야 해요. 을구의 근저당은 위 판정식과 60% 조건에 그대로 들어가니, 계약 전에 채권최고액과 등기일자를 확인해 두세요. 단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자 보증금(최우선변제금 포함)의 합이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약체결내역 확인서상 가구수가 건축물대장과 같아야 해요.
보증료 계산 예시 3가지
위 요율표를 그대로 적용한 예시예요. 산식은 ‘보증금액 × 보증료율 × 전세기간/365’이고, 2년 계약은 365일 × 2로 계산했어요. 모바일·일시납 등 할인과 부채비율 할증은 적용 전이에요.
케이스 1: 보증금 3억 원 아파트, 부채비율 70% 이하
- 적용 칸: 2억 초과~5억 이하 · 아파트 · 70% 이하 → 연 0.107%
- 연 보증료: 3억 × 0.107% = 32만 1,000원, 2년 64만 2,000원
- 같은 집인데 근저당이 커서 부채비율이 80%를 넘으면 0.154%가 적용돼 연 46만 2,000원, 2년 92만 4,000원이 돼요. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 여기에 10%가 더 붙어요.
케이스 2: 보증금 2억 5,000만 원 연립주택(기타), 부채비율 70% 초과 80% 이하
- 적용 칸: 2억 초과~5억 이하 · 기타 · 80% 이하 → 연 0.161%
- 연 보증료: 2억 5,000만 × 0.161% = 40만 2,500원, 2년 80만 5,000원
케이스 3: 보증금 1억 5,000만 원 오피스텔(기타), 부채비율 70% 이하
- 적용 칸: 1억 초과~2억 이하 · 기타 · 70% 이하 → 연 0.117%
- 연 보증료: 1억 5,000만 × 0.117% = 17만 5,500원, 2년 35만 1,000원
| 항목 | 케이스 1 (아파트) | 케이스 2 (연립) | 케이스 3 (오피스텔) |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 3억 원 | 2억 5,000만 원 | 1억 5,000만 원 |
| 부채비율 | 70% 이하 | 70% 초과 80% 이하 | 70% 이하 |
| 보증료율 | 연 0.107% | 연 0.161% | 연 0.117% |
| 연간 보증료 | 32만 1,000원 | 40만 2,500원 | 17만 5,500원 |
| 총 보증료 (2년) | 64만 2,000원 | 80만 5,000원 | 35만 1,000원 |
보증금이 더 적은 연립주택(케이스 2)이 아파트(케이스 1)보다 2년 보증료가 16만 원 이상 많아요. 주택유형과 부채비율이 요율을 결정하기 때문이에요. 정확한 금액은 신청 단계에서 HUG가 산정한 주택가격과 부채비율로 다시 계산돼요.
내 상황별 판단 기준
가입 여부보다 먼저 ‘가입이 되는 집인지’를 계약 전에 확인하는 게 순서예요. 다음 기준으로 판단해 보세요.
시세가 없는 빌라·오피스텔을 보고 있는 경우
공시가격 × 126% − 선순위채권이 내 보증금 이상인지 계약 전에 계산해 보세요. 공시가격은 부동산공시가격알리미(오피스텔은 홈택스 기준시가)에서, 선순위채권은 등기부등본 을구 채권최고액으로 확인해요.
- 판단: 계산이 안 맞으면 보증금을 낮추거나 근저당 말소를 조건으로 계약해야 해요. 가입 자체가 안 되는 집은 다른 안전장치가 없다는 뜻이에요.
선순위채권(근저당)이 큰 집인 경우
부채비율이 80%를 넘으면 요율이 가장 높은 칸(아파트 0.137~0.164%, 기타 0.172~0.211%)이 적용되고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10% 할증, 60%를 넘으면 아예 가입이 안 돼요.
- 판단: 같은 보증금 구간이라도 부채비율에 따라 보증료가 약 1.5배 차이 나요(1억 이하 기타 0.111% → 0.172%). 근저당 감액·말소 협의가 가능한지 먼저 물어보세요.
HF 전세자금보증을 이미 이용 중인 경우
HF 전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용자가 대상이고, 요율이 LTV 70% 이하 연 0.04%, 70% 초과 80% 이하 0.11%, 80% 초과 90% 이하 0.18%예요(2025-03-01 신청분부터). 한도는 HUG와 같은 7억(서울·경기·인천)·5억(그 외)이고, 주택가격 12억 원 이하 주택만 가능해요.
- 판단: LTV 70% 이하 구간에서는 HF가 HUG(0.097~0.132%)보다 훨씬 싸요. HF 전세자금대출을 받았다면 HF 전세지킴보증부터 확인하세요. SGI서울보증도 전세금보장신용보험을 운영하지만 요율·한도는 SGI 홈페이지에서 직접 확인해야 해요.
보증료가 부담되는 경우
모바일 신청·일시납·전자계약 각 3% 할인은 조건이 쉬워요. 연소득 5천만 원 이하 가구는 60%, 신혼부부·다자녀는 40% 할인이라 3억 아파트 기준 2년 보증료 64만 원이 26만~38만 원대로 내려가요. 연말정산 세액공제도 챙기세요.
- 판단: 지자체별 전세보증금반환보증 보증료 지원사업도 있으니 거주 지자체 공고를 확인하세요. 지원 요건과 금액은 지자체마다 달라요.
핵심 원칙: 보증료 수십만 원을 아끼려다 보증금 수억 원을 잃을 수 있어요. 가입이 되는 집이라면 가입하고, 가입이 안 되는 집이라면 계약 자체를 다시 생각하는 게 순서예요.
많이들 착각하는 것들
HUG 반환보증에서 자주 틀리는 부분을 정리했어요.
“공시가격의 126%가 집값이고, 보증금은 그 90% 이내여야 해요.”
90%를 두 번 적용한 오해예요. 주택가격은 공시가격의 140%이고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 게 126%예요. 공시가 2억이면 2억 5,200만 원에서 선순위채권을 뺀 금액까지 보증금이 가능해요. 시세가 있는 아파트는 시세가 우선이라 공시가격 기준을 쓰지 않는 경우가 많아요.
“보증료율은 아파트냐 아니냐로만 갈려요.”
주택유형뿐 아니라 보증금 구간(1억 이하·2억 이하·5억 이하·5억 초과)과 부채비율(70% 이하·80% 이하·80% 초과)까지 세 축으로 24개 칸이에요. 같은 3억 아파트라도 부채비율에 따라 연 0.107%와 0.154%로 갈리고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10% 할증까지 붙어요.
“전세 계약만 하면 HUG 보증에 자동으로 가입돼요.”
임차인이 직접 신청해야 하는 상품이에요. 전입신고와 확정일자를 받은 뒤 모바일HUG, HUG 지사, 위탁 금융기관에서 신청해요. 임대인 동의는 필요 없어요.
“HUG 보증에 가입하면 어떤 상황에서도 보증금을 100% 돌려받아요.”
보증한도(주택가격 × 90% − 선순위채권) 안에서, 보증에 넣은 금액만 지급돼요. 보증금 일부만 보증에 넣었거나, 계약 중 전출 등으로 대항력·우선변제권을 잃었다면 지급이 거절될 수 있어요.
자주 묻는 질문
보증 가입 신청은 언제까지 해야 하나요?
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요. 갱신 계약은 갱신 전 계약 만료일 1개월 전부터 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요. 2년 계약이면 1년 안에 신청해야 해요. 미분양관리지역은 계약 만료일 6개월 전까지 연장돼요.
부채비율은 어떻게 계산하나요?
(선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 주택가격 × 90%예요. 주택가격 3억(주택가액 2억 7,000만), 근저당 5,000만 원, 보증금 2억이면 (5,000만 + 2억) ÷ 2억 7,000만 = 92.6%로 ‘80% 초과’ 칸이 적용돼요. 100%를 넘으면 가입이 안 돼요.
HUG 말고 다른 반환보증도 있나요?
한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증(HF 전세자금보증 이용자 대상, LTV별 연 0.04~0.18%)과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험이 있어요. HF는 요율이 낮은 대신 HF 전세자금보증을 쓰는 사람만 가능해요.
전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 보증은 어떻게 되나요?
주택임대차보호법상 주택 양수인은 임대인 지위를 승계하므로 임대차계약 자체는 새 집주인에게 넘어가요. 보증 조건 변경(임대인 변경)은 HUG에 알려야 하니, 소유권 이전을 알게 되면 모바일HUG나 HUG 지사에 변경 처리를 문의하세요.
참고·출처
정정 (2026-09-25)
- ‘공시가격 126%’를 집값으로 보고 보증금이 그 90% 이내여야 한다고 쓴 부분을 고쳤어요. 126%는 주택가격(공시가격의 140%) × 담보인정비율 90%이고, HUG 보증조건은 ‘전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%’예요. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 조건, 시세가 있는 아파트는 KB·부동산원 시세가 우선이라는 점도 추가했어요.
- 연립주택 예시에 근거 없이 넣었던 ‘연 0.180%(가정치)’와 출처가 불분명한 요율 표기를 삭제하고, HUG 공식 요율표(24구간)를 그대로 실었어요. 3억 아파트 예시 요율도 부채비율 구간별 실제 요율(0.107%·0.131%·0.154%)로 바꿨어요.
- ‘저소득층·신혼부부·다자녀 할인이 있을 수 있다’는 막연한 문장을 HUG 사회배려계층 할인율(40~60%, 중복 불가), 전자계약 3%, 부채비율 할증 10%로 바꾸고, HF 전세지킴보증 요율(LTV별 0.04~0.18%)을 비교 항목으로 추가했어요.
