더샵 여주역더퍼스트 2026년 9월 청약 분석: 분양가, 입지, 현금 흐름까지
이 글에서는 더샵 여주역더퍼스트의 청약 일정, 필요한 현금, 타입별 특징, 입지 분석, 주변 시세 비교, 그리고 청약 시 고려해야 할 리스크를 면밀히 살펴볼게요. 2026년 9월 모집공고를 기준으로 분석하며, 최종 판단 전에는 반드시 공식 자료를 확인하시길 권해드려요.
한눈에 보는 핵심
- 더샵 여주역더퍼스트는 전용 84㎡대 696세대 규모의 비규제지역 민영주택이에요.
- 최고 분양가는 5억 1,965만 원이며, 계약금 10%를 포함해 초기 현금 5,196만 원이 필요해요.
- 주변 준신축 아파트 평균 시세 대비 분양가가 높아 가격 경쟁력은 다소 부족해 보여요.
더샵 여주역더퍼스트: 위치, 규모, 시공사 한눈에
더샵 여주역더퍼스트는 경기도 여주시 홍문동 332-2번지 일원에 지하 2층부터 지상 29층까지 7개 동, 총 696세대로 공급되는 아파트예요.
(주)포스코이앤씨가 시공하며, 모든 세대가 전용 84㎡대 단일 면적으로 구성된 일반분양 단지예요. 입주 예정 시기는 2029년 8월이에요.
청약 일정: 특별공급부터 계약까지
더샵 여주역더퍼스트의 주요 청약 일정은 다음과 같아요.
| 구분 | 날짜 |
|---|---|
| 모집공고일 | 2026-09-03 |
| 특별공급 접수 | 2026-09-14 |
| 1순위 접수 | 2026-09-15 (해당지역 및 기타지역) |
| 2순위 접수 | 2026-09-16 (해당지역) |
| 당첨자 발표 | 2026-09-22 |
| 계약 | 2026-10-06 ~ 2026-10-08 |
현금은 얼마나 필요한가요?
더샵 여주역더퍼스트는 전용 84㎡대 타입으로 구성되어 있으며, 최고 분양가는 5억 786만 원에서 5억 1,965만 원까지 분포해요. 가장 많은 세대가 공급되는 084.6536A 타입(546세대)의 최고 분양가는 5억 1,965만 원이에요.
초기 계약금은 분양가의 10%로 책정되어 있어요. 084.6536A 타입 최고 분양가 기준으로 계산하면 다음과 같아요.
- 계약금(10%): 5억 1,965만 원 × 0.1 = 5,196만 5천 원
- 중도금(60%): 5억 1,965만 원 × 0.6 = 3억 1,179만 원
- 잔금(30%): 5억 1,965만 원 × 0.3 = 1억 5,589만 5천 원
중도금은 총 6회에 걸쳐 납부하며, 각 회차별로 10%씩 납부하게 돼요.
중도금 대출은 사업주체가 알선한 금융기관을 통해 가능할 수 있지만, 정부 정책 및 금융기관의 규제에 따라 대출 한도가 축소되거나 대출 자체가 거부될 수 있으니 주의해야 해요.
대출이 불가할 경우 계약자가 직접 납부해야 하며, 미납 시 연체료가 부과돼요.
잔금은 입주 지정일에 완납해야 하며, 입주 시 잔금대출에 대한 DSR 규제 강화로 대출 한도가 축소될 수 있다는 점도 염두에 두어야 해요.
| 구분 | 084.6536A (최고 분양가) | 084.0452B (최고 분양가) | 084.8414C (최고 분양가) |
|---|---|---|---|
| 최고 분양가 | 5억 1,965만 원 | 5억 1,860만 원 | 5억 786만 원 |
| 계약금(10%) | 5,196만 5천 원 | 5,186만 원 | 5,078만 6천 원 |
| 중도금(60%) | 3억 1,179만 원 | 3억 1,116만 원 | 3억 471만 6천 원 |
| 잔금(30%) | 1억 5,589만 5천 원 | 1억 5,558만 원 | 1억 5,235만 8천 원 |
어떤 타입이 유리할까요?
더샵 여주역더퍼스트는 84㎡대 단일 면적에 3가지 타입(084.6536A, 084.0452B, 084.8414C)으로 구성되어 있어요.
- 084.6536A: 총 546세대로 가장 많은 세대가 공급되는 대표 타입이에요. 최고 분양가는 5억 1,965만 원, 전용 평당가는 2,029만 원이에요.
- 084.0452B: 총 124세대가 공급되며, 최고 분양가는 5억 1,860만 원, 전용 평당가는 2,040만 원이에요.
- 084.8414C: 총 26세대로 가장 적은 세대가 공급되는 타입이에요. 최고 분양가는 5억 786만 원, 전용 평당가는 1,979만 원이에요.
세대수가 가장 많은 084.6536A 타입은 선택의 폭이 넓지만, 그만큼 경쟁률도 높을 수 있어요. 반면 084.8414C 타입은 세대수가 적어 희소성이 있지만, 경쟁률 예측은 어려워요.
전용 평당가를 기준으로 보면 084.8414C 타입이 가장 낮아 가격적인 메리트가 있을 수 있어요.
신청 유형별 체크: 특별공급, 1순위 요건, 규제
더샵 여주역더퍼스트는 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택이에요.
- 재당첨 제한: 당첨자로 선정되더라도 재당첨 제한을 적용받지 않아요. 기존 주택 당첨으로 인해 재당첨 제한 기간 내에 있는 분도 청약이 가능해요.
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 6개월이에요.
- 특별공급: 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초, 신생아 특별공급이 있어요. 여주시 및 경기도 거주자가 우선하며, 수도권 외 지역에 거주하는 10년 이상 장기복무 군인도 기타지역 거주자격으로 청약할 수 있어요.
- 1순위 요건: 모집공고문을 통해 정확한 1순위 청약 자격을 확인해야 해요. 경기도 여주시 거주자가 우선하며, 수도권 거주자도 청약이 가능해요.
입지: 교통과 학군
더샵 여주역더퍼스트는 여주시 홍문동에 위치하며, 주요 시설과의 거리는 다음과 같아요.
- 교통: 지하철 여주역(경강선)까지 직선 약 1,227m 거리로 도보권은 아니에요.
- 학군: 여흥초등학교까지 직선 약 921m, 세종중학교까지 직선 약 1,028m, 세종고등학교까지 직선 약 1,224m 거리로 모두 도보권은 아니에요.
이 단지는 역세권이나 학세권으로 분류하기는 어려워요. 자가용 이용이 편리하거나, 대중교통을 이용하더라도 환승 등을 고려해야 하는 입지예요. 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있어요.
가격은 적당한가요?
더샵 여주역더퍼스트의 최고 분양가는 5억 1,965만 원(084.6536A 타입 기준)이며, 전용 평당가는 2,029만 원이에요. 주변 아파트 실거래 시세와 비교해 볼게요.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 최근 6개월간 경기도 여주시 전용 84㎡대 아파트의 평균 매매가는 3억 2,753만 원, 전용 평당가는 1,278만 원이에요.
특히 2019년 이후 준공된 준신축 아파트의 경우, 전용 84㎡대 평균 매매가는 4억 3,916만 원, 전용 평당가는 1,711만 원이에요.
더샵 여주역더퍼스트의 최고 분양가(5억 1,965만 원)는 여주시 전용 84㎡대 준신축 아파트 평균 매매가(4억 3,916만 원) 대비 약 18.3% 높은 수준이에요.
같은 동(홍문동)의 전용 84㎡대 아파트 평균 매매가는 1억 4,163만 원으로, 더샵 여주역더퍼스트의 분양가가 훨씬 높게 형성되어 있어요.
최근 실거래 사례를 보면, 여주아이파크 85㎡ 17층이 3억 8,500만 원(2026년 8월), 여주역푸르지오클라테르 85㎡ 16층이 5억 원(2026년 8월)에 거래된 바 있어요.
더샵 여주역더퍼스트의 분양가는 여주역푸르지오클라테르의 최고가와 비슷한 수준이거나 약간 높은 편이에요.
| 구분 | 더샵 여주역더퍼스트 (최고 분양가) | 여주시 전용 84㎡대 준신축 평균 | 여주시 전용 84㎡대 전체 평균 |
|---|---|---|---|
| 분양가/평균 매매가 | 5억 1,965만 원 | 4억 3,916만 원 | 3억 2,753만 원 |
| 전용 평당가 | 2,029만 원 | 1,711만 원 | 1,278만 원 |
알아둘 리스크
더샵 여주역더퍼스트 청약 시 몇 가지 리스크를 고려해야 해요.
- 중도금 대출: 모집공고문에 따르면 중도금 대출 알선은 사업주체의 의무사항이 아니며, 정부 정책 및 금융기관의 규제에 따라 대출이 불가할 수 있어요. 이 경우 계약자가 직접 중도금을 납부해야 하므로, 자금 조달 계획을 철저히 세워야 해요.
- 잔금 대출: 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책에 따라 잔금대출에 대한 DSR 규제가 강화되었어요. 입주 시점에 개인별 대출 한도가 축소되거나 대출 자체가 거부될 수 있으니, 잔금 마련 계획을 보수적으로 세우는 것이 좋아요.
- 분양가: 주변 준신축 아파트 평균 시세 대비 분양가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 여력이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 해요.
현지언니의 판단
더샵 여주역더퍼스트는 조건부 추천이에요.
- 비규제지역의 장점: 전매제한이 6개월로 짧고 재당첨 제한이 없어 청약 부담이 적은 편이에요.
- 신축 아파트의 가치: 포스코이앤씨의 '더샵' 브랜드 신축 아파트라는 점은 장점이에요.
- 높은 분양가: 주변 준신축 아파트 평균 시세 대비 분양가가 높아 가격 경쟁력은 다소 부족해 보여요.
이런 분께 맞아요:
- 단기 전매보다는 실거주를 목적으로 하며, 신축 아파트의 쾌적함을 중요하게 생각하는 분
- 여주시 내에서 주거 이전을 계획하고 있으며, 자금 조달 계획이 명확한 분
- 비규제지역의 청약 조건을 활용하고 싶은 분
이런 분은 보류가 나아요:
- 시세 차익을 최우선으로 고려하는 투자 목적의 청약자
- 중도금 및 잔금 대출에 대한 불확실성으로 자금 조달에 부담을 느끼는 분
청약 자격 및 개인의 자금 사정은 사람마다 다르므로, 최종 판단 전에는 반드시 입주자모집공고문 원문을 꼼꼼히 확인하시길 바라요.
더샵 여주역더퍼스트의 전매제한 기간은 어떻게 되나요?
당첨자 발표일로부터 6개월이에요.
특별공급 청약 시 여주시 거주자만 가능한가요?
여주시 및 경기도 거주자가 우선하며, 수도권 거주자도 청약이 가능해요. 10년 이상 장기복무 군인의 경우 수도권 외 지역에 거주해도 기타지역 거주자격으로 청약할 수 있어요.
중도금 대출은 무조건 가능한가요?
사업주체가 알선한 금융기관을 통해 가능할 수 있지만, 정부 정책 및 금융기관의 규제에 따라 대출 한도가 축소되거나 대출 자체가 거부될 수 있어요. 이 경우 계약자가 직접 납부해야 해요.
모집공고문 원문 자료
