두산위브더제니스 부천 2026년 청약 분석: 주변 시세 대비 분양가와 현금 흐름은?

약 6분 읽기 · 수치는 공식 자료(법령·공시) 기준

어떤 단지인가요: 위치, 규모, 시공사, 공급 유형 한눈에

두산위브더제니스 부천은 경기도 부천시 소사구 소사본동 88-39번지 일대에 위치하며, 지하 8층~지상 49층, 7개 동으로 총 1,728세대 중 일반분양 1,158세대를 공급해요.

시공은 두산건설 주식회사와 쌍용건설(주)이 맡았어요. 이 단지는 정비사업을 통해 공급되는 아파트로, 분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택이에요.

청약 일정: 특별공급부터 계약까지

두산위브더제니스 부천의 청약 일정은 다음과 같아요. 특별공급 접수는 2026년 8월 19일, 1순위 접수는 8월 20일(해당지역 및 기타지역), 2순위 접수는 8월 21일(해당지역)에 진행돼요.

당첨자 발표는 8월 28일이며, 계약은 9월 8일부터 9월 10일까지 3일간 진행될 예정이에요. 입주 예정월은 2032년 2월이에요.

구분	날짜
모집공고일	2026-08-12
특별공급 접수	2026-08-19
1순위 접수	2026-08-20
2순위 접수	2026-08-21
당첨자 발표	2026-08-28
계약	2026-09-08 ~ 2026-09-10
입주 예정	2032년 2월

현금은 얼마나 필요한가요: 타입별 분양가와 계약금 계산

두산위브더제니스 부천의 최고 분양가는 전용 84.9500A 타입 기준 11억 8,200만 원이에요. 계약금은 분양가의 5%로, 공고문에 명시된 대로 1차 계약금과 2차 계약금으로 나뉘어 납부해요. 중도금은 60%, 잔금은 35%로 구성돼요.

예를 들어, 최고 분양가인 전용 84.9500A 타입(11억 8,200만 원)을 기준으로 계산하면 다음과 같아요.

• 계약금(5%): 5,910만 원 (계약 시 1,000만 원, 2026년 10월 7일 4,910만 원)
• 중도금(60%): 7억 920만 원 (6회에 걸쳐 각 10%씩 납부)
• 잔금(35%): 4억 1,370만 원 (입주지정일)

모집공고문에 따르면 중도금 납부 일자는 건축공정에 따라 변동될 수 있으며, 중도금 대출 조건은 공고문 원문을 통해 반드시 확인해야 해요.

주택형	최고분양가	계약금(5%)	중도금(60%)	잔금(35%)
059.9400A	8억 7,500만 원	4,375만 원	5억 2,500만 원	3억 6,25만 원
059.9800B	8억 6,400만 원	4,320만 원	5억 1,840만 원	3억 240만 원
074.9500A	10억 5,500만 원	5,275만 원	6억 3,300만 원	3억 6,925만 원
074.9900B	10억 1,500만 원	5,075만 원	6억 900만 원	3억 5,525만 원
084.9500A	11억 8,200만 원	5,910만 원	7억 920만 원	4억 1,370만 원
084.9400B	11억 2,300만 원	5,615만 원	6억 7,380만 원	3억 9,305만 원

어떤 타입이 유리한가요: 세대수, 면적, 가격 비교

두산위브더제니스 부천은 전용면적 59㎡, 74㎡, 84㎡의 다양한 주택형으로 구성되어 있어요. 총 1,158세대 중 일반공급은 525세대, 특별공급은 633세대예요.

• 059.9400A (59A): 일반공급 145세대, 특별공급 176세대로 가장 많은 세대수를 공급해요. 최고 분양가는 8억 7,500만 원, 전용 평당가는 4,826만 원이에요.
• 084.9400B (84B): 일반공급 110세대, 특별공급 136세대로 59A 다음으로 많은 세대수를 공급해요. 최고 분양가는 11억 2,300만 원, 전용 평당가는 4,371만 원이에요.

일반적으로 세대수가 많은 타입은 경쟁률이 분산될 가능성이 있지만, 선호도가 높은 평형일 경우 오히려 경쟁이 치열할 수 있어요.

전용 평당가를 기준으로 보면 084.9400B 타입이 4,371만 원으로 가장 낮고, 059.9400A 타입이 4,826만 원으로 가장 높아요.

주택형	전용면적	일반공급	특별공급	최고분양가	전용 평당가(최고분양가 기준)
059.9400A	59.94㎡	145	176	8억 7,500만 원	4,826만 원
059.9800B	59.98㎡	77	93	8억 6,400만 원	4,762만 원
074.9500A	74.95㎡	72	84	10억 5,500만 원	4,653만 원
074.9900B	74.99㎡	72	88	10억 1,500만 원	4,474만 원
084.9500A	84.95㎡	49	56	11억 8,200만 원	4,600만 원
084.9400B	84.94㎡	110	136	11억 2,300만 원	4,371만 원

신청 유형별 체크: 특별공급, 1순위 요건, 규제 적용 여부

두산위브더제니스 부천은 수도권 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택이에요.

• 특별공급: 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초, 신생아 특별공급이 있어요. 총 633세대가 특별공급으로 배정되며, 주택형별로 세대수가 다르니 공고문을 확인해야 해요.
• 1순위 요건: 1주택 이상 소유한 세대에 속한 분도 1순위 자격이 부여돼요.
• 다만, 당첨 시 당첨자 및 그 세대에 속한 자는 당첨일로부터 향후 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역 내 공급되는 주택의 1순위 접수가 제한돼요.
• 또한, 1순위 가점제 당첨 시 당첨자 및 그 세대원은 당첨자발표일로부터 2년간 다른 민영주택의 1순위 가점제 청약이 불가해요.
• 규제 적용 여부: 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 모두 적용되지 않아요. 재당첨 제한도 적용받지 않아요.

입지: 교통과 학군 분석

두산위브더제니스 부천은 교통과 학군 측면에서 다음과 같은 입지적 특징을 가지고 있어요.

• 교통: 지하철 서해선과 경인선이 지나는 소사역이 단지에서 직선 약 495m(도보 약 8분) 거리에 있어요. 또한, 경인선 부천역은 단지에서 직선 약 638m(도보 약 10분) 거리에 위치해 대중교통 이용이 편리할 것으로 보여요.
• 학군: 부원초등학교가 단지에서 직선 약 454m(도보 약 7분) 거리에 있어 초등학생 자녀의 통학이 용이해요. 소명여자고등학교와 소명여자중학교는 단지에서 직선 약 665m(도보 약 11분) 거리에 인접해 있어요.
• 생활 편의: 성무정공원이 단지에서 직선 약 527m(도보 약 9분) 거리에 있어 녹지 공간을 이용하기 좋아요.

이러한 입지 조건은 역세권과 초품아(초등학교를 품은 아파트)에 준하는 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있어요.

가격은 적당한가요: 주변 시세와 분양가 비교

두산위브더제니스 부천의 분양가는 주변 아파트 실거래 시세와 비교하여 적정성을 판단할 수 있어요.

전용 59㎡ 타입 비교:

두산위브더제니스 부천 059.9400A 타입의 최고 분양가는 8억 7,500만 원, 전용 평당가는 4,826만 원이에요.

같은 동(소사본동) 전용 59㎡대 아파트의 최근 6개월 평균 실거래가는 4억 9,383만 원, 전용 평당가는 2,220만 원이에요.

부천시 소사구 전체 전용 59㎡대 준신축(2019년 이후 준공) 아파트의 평균 실거래가는 5억 9,834만 원, 전용 평당가는 3,297만 원이에요.

최고 분양가 기준 059.9400A 타입은 같은 동 평균 대비 약 77% 높은 수준이며, 소사구 준신축 평균 대비 약 46% 높은 수준이에요.

전용 84㎡ 타입 비교:

두산위브더제니스 부천 084.9500A 타입의 최고 분양가는 11억 8,200만 원, 전용 평당가는 4,600만 원이에요.

같은 동(소사본동) 전용 84㎡대 아파트의 최근 6개월 평균 실거래가는 4억 9,383만 원, 전용 평당가는 2,220만 원이에요.

부천시 소사구 전체 전용 84㎡대 준신축(2019년 이후 준공) 아파트의 평균 실거래가는 8억 2,536만 원, 전용 평당가는 3,221만 원이에요.

최고 분양가 기준 084.9500A 타입은 같은 동 평균 대비 약 139% 높은 수준이며, 소사구 준신축 평균 대비 약 43% 높은 수준이에요.

전반적으로 두산위브더제니스 부천의 분양가는 주변 아파트 실거래 시세, 특히 같은 동 평균 시세와 비교했을 때 높은 편이에요. 준신축 아파트 평균 시세와 비교해도 상당한 차이가 있어, 분양가 적정성에 대한 신중한 판단이 필요해요.

구분	전용 59㎡대 최고분양가	전용 59㎡대 주변 준신축 평균	전용 84㎡대 최고분양가	전용 84㎡대 주변 준신축 평균
분양가	8억 7,500만 원	5억 9,834만 원	11억 8,200만 원	8억 2,536만 원
전용 평당가	4,826만 원	3,297만 원	4,600만 원	3,221만 원

알아둘 리스크

• 높은 분양가: 주변 준신축 아파트 평균 시세 대비 높은 분양가는 향후 시세 상승 여력에 대한 불확실성을 높일 수 있어요. 특히 입주 시점까지 시장 상황이 변동될 수 있다는 점을 고려해야 해요.
• 중도금 대출 이자 부담: 중도금 대출 시 발생하는 이자는 계약자가 부담해야 하는 추가 비용이에요. 입주자모집공고문에서 중도금 대출 조건과 이자 후불제 여부 등을 반드시 확인해야 해요.
• 전매 제한 및 재당첨 제한: 비규제지역으로 전매 제한은 당첨자 발표일로부터 1년으로 비교적 짧지만, 당첨 시 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역 내 1순위 청약이 제한되고, 가점제 당첨 시 2년간 다른 민영주택의 1순위 가점제 청약이 불가해요.
• 이는 향후 다른 청약 기회에 영향을 줄 수 있어요.
• 입주 시기: 입주 예정일이 2032년 2월로, 현재로부터 약 5년 6개월 후예요. 장기간의 입주 대기 기간 동안 개인의 자금 사정이나 부동산 시장 상황이 크게 변동할 수 있다는 점을 고려해야 해요.

현지언니의 판단: 조건부 추천이에요

두산위브더제니스 부천은 비규제지역에서 공급되어 재당첨 제한이 없고, 역세권 및 초등학교 인근 입지를 갖추고 있다는 장점이 있어요. 하지만 주변 시세 대비 높은 분양가는 신중한 접근을 요구해요.

이런 분께 맞아요:

• 장기적인 관점에서 부천 소사본동 지역의 발전 가능성을 높게 평가하는 분
• 비규제지역 청약으로 재당첨 제한 없이 내 집 마련을 계획하는 분
• 충분한 자금 여력을 갖추고 중도금 대출 이자 부담을 감당할 수 있는 분

이런 분은 보류를 고려해 보세요:

• 주변 시세 대비 분양가에 대한 부담이 큰 분
• 단기 시세차익을 기대하는 분
• 입주 시기까지 자금 계획의 불확실성이 큰 분

청약 자격 및 자금 사정은 개인마다 다르므로, 최종 판단 전 입주자모집공고문 원문을 꼭 확인하세요.