전세사기피해자법 개정: 보증금 1/3 최소보장금·선지급 계산법 (2026-11-13 시행)

약 8분 읽기 · 수치는 공식 자료(법령·공시) 기준

기준일 2026-09-25 · 근거: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(법률 제21634호, 2026-05-12 일부개정) 제3조·제25조의8~제25조의13·부칙, 국토교통부 보도참고자료(2026-04-23)·보도자료(2026-09-07)

전세사기피해자법이 2026년 5월 12일 법률 제21634호로 개정·공포됐어요. 핵심은 제25조의9 ‘임차보증금의 최소보장’이에요. 경·공매 배당, 임대인에게서 변제받은 돈, LH 매입 경매차익 같은 회수액을 다 더해도 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 ‘최소지원금’으로 지급해요. 회수액에 보증금의 3분의 1을 얹어 주는 제도가 아니라는 점이 가장 중요해요.

최소보장·선지급 조항(제25조의8~제25조의12)은 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 지난 2026년 11월 13일부터 시행돼요. LH 매입 절차 개선, 경·공매 후 미매수 피해자 공공임대 지원 같은 나머지 조항은 공포일인 5월 12일부터 이미 시행 중이에요. 아래에 계산법과 사례 4가지, 신청 못 하는 경우, 선지급 대상, 공공임대와의 관계를 조문 기준으로 정리했어요.

최소보장금: 부족분만 채워 주는 구조와 계산 사례 4가지

제25조의9 제1항은 전세사기피해자와 제2조제4호다목 임차인(대한민국 국적자에 한함, 이하 ‘최소보장피해자’)이 “다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못할 경우” 그 부족분(최소지원금)의 지급을 신청할 수 있다고 정해요. 국토교통부는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 결정해요(부득이하면 30일 한 차례 연장).

1. 최소보장금: 임차보증금 × 1/3

2. 합산하는 회수액(제25조의9 제1항 각 호): ① 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액(경·공매 배당 등) ② 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액 ③ 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 지원액(LH 매입 시 경매차익, 임대료 지원액 등)

3. 최소지원금 = 최소보장금 − 회수액 합계 (0보다 클 때만)

   보증금 1억 5천만 원인 피해자로 계산해 볼게요. 최소보장금은 5천만 원이에요.

즉 이 제도는 ‘누구나 최소 1/3은 건진다’는 하한선이지, 회수액에 1/3을 더 얹어 주는 게 아니에요. 사례 ③처럼 이미 1/3을 회수했다면 최소지원금은 없어요.

4. 신청할 수 없는 경우(제25조의9 제2항): 본인의 피해주택을 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우(시행 후 최초로 경매개시결정·공매공고가 있는 건부터 적용), 제25조의10에 따라 선지급을 받은 경우.

5. 공공임대 지원과 양자택일(제25조의9 제3항): 최소지원금을 받으면 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원(LH가 피해주택을 매입해 경매차익을 보증금으로 전환, 최대 10년 거주)은 받을 수 없어요. 어느 쪽이 유리한지 경매차익 규모를 보고 정해야 해요.

6. 받은 뒤 더 회수하면 반납(제25조의11): 최소지원금을 받은 뒤 보증금의 전부 또는 일부를 회수하거나 반환채권으로 변제받으면 지체 없이 신고하고 반납해야 해요. 부정 수급·과오지급도 반납 대상이고, 기간 내 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수돼요.

7. 압류 금지(제25조의8 제2항): 최소지원금·선지급금과 이를 받을 권리는 양도·담보 제공·압류가 금지돼요.

8. 이미 결정된 피해자도 대상(부칙 제4조): 시행 전에 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 적용되고, 지원 신청기간은 2026-11-13부터 새로 계산해요.

선지급-후정산: 무권한 임대인·신탁사기 피해자

제25조의10(최소보장금의 선지급)은 경·공매를 거쳐도 회수가 특히 어려운 유형에 최소보장금을 미리 지급하는 조항이에요.

1. 대상(제1항): 최소보장피해자 중 ① 제2조제4호다목 임차인으로서 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 자(신탁사기피해자 포함) ② 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

2. 방식: 최소보장금(보증금의 1/3)의 전부 또는 일부를 미리 지급. 국토부는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 결정해요. 지급 후 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 반환채권 변제액, 공공임대 지원액 등(정산대상액)을 고려해 정산하고, 국토부 자료 기준으로 최소보장금 이상 회복되면 정산 후 잔여금을 추가 지급해요.

3. 조건(제3항·제4항): 국토부가 선지급 신청자의 임차보증금반환채권을 양수하면 그 범위에서 우선변제권을 승계하고, 선지급을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 해요. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 반납 대상이 될 수 있어요. 선지급을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없어요.

   신탁사기는 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자(전 소유자)가 신탁회사 동의 없이 전세계약을 맺는 유형이에요. 임차인이 대항력을 갖기 어려워 경매 배당으로 회수할 길이 거의 없어요. 그래서 ‘경·공매가 끝난 뒤 부족분’을 기다리게 하지 않고, 먼저 주고 나중에 정산하는 구조를 둔 거예요.

이미 시행 중인 조항: LH 매입·공공임대·예방

최소보장·선지급을 뺀 나머지 개정 조항은 공포일 2026년 5월 12일부터 시행 중이에요. 국토교통부 보도참고자료(2026-04-23) 기준이에요.

1. 공공임대 지원 대상 확대: 경·공매가 끝났지만 피해주택을 매수하지 못한 피해자도 대체 공공임대주택 지원 대상에 포함돼요(부칙 제3조에 따라 시행 전에 경·공매가 끝난 피해자도 적용).

2. 피해주택 매입 절차 개선: 입찰자가 없어 유찰이 반복되면 피해자 등이 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있고, 피해자가 매각기일에 직접 매입할 근거도 생겼어요. 공공주택사업자(LH 등)에게 경·공매 유예·정지 신청 권한을 주고, 협의매수·공개매각(신탁사기) 등 경·공매 외 방식 매입에도 취득세 감면을 적용해요. 신탁사기 피해주택은 수탁자에게 LH와의 우선 협의·자료 제출 의무를 부여했고, 위반건축물은 매입과 양성화 절차를 동시에 진행할 수 있어요.

3. 지자체 안전관리·자립 지원: 공공요금 체납 조사·조치, 소방·승강기 안전관리, 피해주택 보존 조치를 지자체장 업무에 넣었고, 피해자들이 만든 협동조합의 피해주택 매입·임대사업을 지자체가 지원할 근거를 마련했어요.

4. 임대인 파산 시 특례(제25조의13): 우선변제권이 인정되는 임차보증금 반환청구권은 임대인이 파산해도 면책되지 않아요.

5. 예방 기능: 전세사기피해지원센터 기능에 예비 임차인 대상 권리관계 분석 등 안전계약 컨설팅이 추가됐어요.

국토교통부 2026-09-07 보도자료 기준으로 전세사기피해자등 누적 결정은 40,936건, LH 피해주택 매입은 10,718호(2026-08-31)예요. 매입 주택의 피해자는 경매차익을 보증금으로 전환해 최대 10년 계속 거주할 수 있고, 퇴거 시 경매차익을 지급받아요.

내 상황별 판단 기준

지원은 모두 ‘전세사기피해자등 결정’이 출발점이에요. 결정을 받지 않으면 최소지원금도 선지급도 신청할 수 없어요.

1. 아직 피해자 결정을 받지 않은 경우: 제3조 제1항 요건은 ① 주택 인도·전입신고·확정일자(임차권등기·전세권 포함) ② 보증금 5억 원 이하(위원회가 시·도 여건에 따라 2억 원 범위에서 상향 가능) ③ 임대인 파산·경공매 개시 등으로 2인 이상 임차인의 피해가 발생했거나 예상될 것 ④ 임대인의 기망·수사 개시 등 보증금을 돌려주지 않을 의도를 의심할 상당한 이유예요. 다만 보증보험 등으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 전액이 최우선변제금에 해당하거나, 자력으로 전액 회수할 수 있다고 판단되면 제외돼요. 시·도에 신청하면 국토부 전세사기피해지원위원회가 심의·결정하고, 신청 기한은 2027년 5월 31일이에요.

2. 경·공매가 진행 중이거나 끝난 일반 피해자: 배당액·반환채권 변제액·LH 매입 경매차익을 합산해 보증금의 1/3과 비교하세요. 부족하면 2026-11-13 이후 최소지원금을 신청할 수 있어요. 다만 최소지원금과 공공임대(경매차익 활용 거주)는 양자택일이라, 경매차익이 크다면 공공임대 쪽이 유리할 수 있어요. 배당요구는 반드시 하세요. 시행 후 경매개시·공매공고 건부터는 배당요구를 안 하면 최소지원금을 신청할 수 없어요.

3. 신탁사기·무권한 임대인 피해자: 경·공매를 기다리지 말고 선지급 대상인지 확인하세요. 정산 전까지 대항력(점유·전입)을 유지해야 하니 이사 전에 반드시 전세피해지원센터와 상의하세요.

4. 피해주택에 계속 살고 싶은 경우: LH 매입(경공매·협의매수) 후 경매차익을 보증금으로 전환해 최대 10년 거주하는 경로를 확인하세요. 이 경로를 택하면 최소지원금은 못 받지만, 경매차익 자체가 회수액에 들어가요.

   어느 경우든 전세피해지원센터에 먼저 상담하는 게 가장 빠른 길이에요.

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