스트레스 DSR 3단계 현행 정리: 수도권 3.0%p·지방 0.75%p, 연소득별 한도 계산표와 LTV
기준일 2026-09-25 · 근거: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025-05-20, 2025-07-01 시행), 「가계부채 관리 강화 방안」(2025-06-27), 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025-10-15) 및 FAQ, 「2025년 11월중 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의」(2025-12-10), 지방 2단계 하반기 유지 보도(2026-06-30)
스트레스 DSR은 대출 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가상의 ‘스트레스 금리’를 얹어서 상환 능력을 보수적으로 보는 제도예요. 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행 중이고, 2026년 9월 25일 현재 수도권·규제지역 주담대에는 3.0%p, 지방 주담대에는 0.75%p, 그 밖의 대출(신용대출 1억원 초과 등)에는 1.5%p가 적용돼요.
이 글은 그 숫자가 어디서 나왔는지(3단계 기본 1.5%p → 10·15 대책으로 수도권 하한 3%, 지방은 2단계 유예 연장), 연소득별로 한도가 실제 얼마인지, 그리고 DSR과 별개로 걸리는 LTV·절대 한도가 무엇인지 하나의 계산 기준으로 정리했어요.
한눈에 보는 핵심
- 스트레스 금리(변동형 기준): 수도권·규제지역 주담대 3.0%p, 지방 주담대 0.75%p(2026-12-31까지), 신용대출 1억원 초과분·기타 1.5%p. DSR 상한은 은행 40%, 2금융권 50%예요.
- 연소득 1억원·금리 4%·30년·기존 대출 없음이면 수도권은 약 5억원, 지방은 약 6억 4천만원이 DSR 한도예요. 스트레스가 없다면 약 7억원이니 수도권은 2억원 가까이 줄어요.
- DSR과 별개로 규제지역 LTV 40%(서민·실수요자 60%, 생애최초 70%), 수도권·규제지역 주담대 절대 한도 6억·4억·2억원이 함께 걸리고, 셋 중 가장 작은 금액이 내 한도예요.
스트레스 DSR 3단계: 지금 적용되는 숫자와 근거
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년에 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 은행은 40%, 저축은행·보험·카드 같은 2금융권은 50%까지예요. 스트레스 DSR은 이 비율을 계산할 때 대출금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 산출해요. 실제로 내는 이자는 그대로고, 한도만 줄어요.
| 단계 | 시행일 | 내용 |
|---|---|---|
| 2단계 | 2024-09-01 | 스트레스 금리 0.75%p(은행 주담대·신용대출, 수도권 주담대는 더 높게) |
| 3단계 | 2025-07-01 | 스트레스 금리 1.50%p를 사실상 모든 가계대출(전 업권 주담대·신용대출·기타)에 100% 반영. 지방 주담대는 2단계(0.75%p) 유예 |
| 3단계 + 10·15 | 2025-10-16 | 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한을 3%로 상향 |
| 지방 유예 연장 | 2026-01-01 / 2026-07-01 | 지방 주담대 2단계(0.75%p) 적용을 2026년 상반기, 다시 2026-12-31까지 유지 |
그래서 2026년 9월 25일 기준 스트레스 금리는 대출 종류와 지역에 따라 이렇게 갈려요.
| 대출 종류·지역 | 스트레스 금리(변동형 기준) | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 수도권(서울·경기·인천)·규제지역 주담대 | 3.0%p | 2025-10-16 ~ 현재 |
| 지방 주담대 | 0.75%p(1.5%p × 50%) | ~ 2026-12-31(이후는 연말 재결정) |
| 신용대출(잔액 1억원 초과분) | 1.5%p | 2025-07-01 ~ 현재 |
| 그 밖의 DSR 대상 가계대출 | 1.5%p | 2025-07-01 ~ 현재 |
혼합형(일정 기간 고정 후 변동)·주기형(5년 등 주기로 금리 재산정) 주담대는 변동형보다 낮은 비율로 스트레스 금리를 반영해요. 유형별 정확한 반영 비율은 은행 앱의 한도 조회나 창구에서 대출 유형을 골라 확인하는 게 정확해요. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙어요.
연소득·지역별 대출 한도 계산표
가정은 하나로 통일했어요. 기존 대출 없음, 은행 DSR 40%, 실제 금리 연 4.0% 변동형, 30년 만기 원리금균등상환. 연간 상환 가능액(연소득×40%)을 12로 나눈 월 상환액으로 원리금균등 공식을 거꾸로 풀어 대출 원금을 구했고, 백만원 단위로 반올림했어요.
| 연소득 | 연간 상환 가능액 | 스트레스 없을 때(4.0%) | 수도권·규제지역(7.0%) | 지방(4.75%) |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 2억 7,900만원 | 약 2억 원 | 약 2억 5,600만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 3억 4,900만원 | 약 2억 5,100만원 | 약 3억 2,000만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 약 4억 1,900만원 | 약 3억 100만원 | 약 3억 8,300만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 5억 5,900만원 | 약 4억 100만원 | 약 5억 1,100만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 6억 9,800만원 | 약 5억 100만원 | 약 6억 3,900만원 |
연소득 1억원 기준으로 보면 수도권은 스트레스가 없을 때보다 약 1억 9,700만원, 지방은 약 5,900만원 줄어요. 금융위원회가 6·27 조치 때 든 예시(연소득 1억원, 10억원 주택, 종전 한도 6.98억원)가 이 표의 ‘스트레스 없을 때’ 값과 같아요. 실제 금리가 4%보다 높으면 모든 칸이 줄고, 신용대출·할부가 있으면 그 원리금만큼 연간 상환 가능액에서 먼저 빠져요.
정확한 내 한도는 각 은행 앱의 DSR 한도 조회나 금융감독원 금융소비자 정보포털의 계산기로 확인하세요. 은행마다 소득 인정 방식(증빙·인정·신고소득)이 달라서 같은 연봉이라도 결과가 다를 수 있어요.
DSR과 별개로 걸리는 LTV·절대 한도
DSR로 한도가 나와도 주택가격에 LTV를 곱한 금액과 지역별 절대 한도를 넘을 수 없어요. 세 금액 중 가장 작은 게 최종 한도예요. 아래는 2026년 9월 25일 현재 규정이에요.
| 구분 | 규제지역(서울 전역·경기 12곳) | 수도권 비규제지역 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 LTV | 40% | 70% | 70% |
| 서민·실수요자 LTV(부부합산 연소득 9천만원 이하·주택 8억원 이하·무주택 세대주) | 60% | 70% | 70% |
| 생애최초 LTV | 70% | 70% | 70%(수도권 밖은 종전 기준) |
| 처분조건부 1주택자(6개월 내 기존 주택 처분) | 무주택자와 동일 | 70% | 70% |
| 2주택 이상 추가 구입 | 주택구입 목적 주담대 금지(LTV 0%) | ||
| 주담대 절대 한도 | 15억 이하 6억원 · 15억 초과~25억 이하 4억원 · 25억 초과 2억원 | 없음 | |
| 만기·전입 | 만기 30년 이내, 6개월 내 전입 의무 | 해당 없음 | |
예를 들어 연소득 1억원인 무주택자가 서울에서 10억원 아파트를 산다면 DSR 약 5억원, LTV 40%로 4억원, 절대 한도 6억원 중 가장 작은 4억원이 한도예요. 같은 사람이 생애최초면 LTV 70%로 7억원이 되지만 DSR 5억원과 절대 한도 6억원이 남아 5억원이에요. 규제지역은 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 광명·과천·성남 분당 등 12곳이고, 변경 여부는 국토교통부 고시로 확인하세요.
규제 전체의 시행일 순 정리와 2026년 4월 17일부터 시행된 다주택자 만기연장 제한, 전세·신용대출 조건은 2026년 대출 규제 현행 총정리에 따로 적어 뒀어요.
내 상황별 판단 기준
수도권·규제지역에서 집을 산다면: 위 계산표의 ‘수도권’ 칸에서 내 소득 줄을 찾고, 주택가격×LTV와 6억원(15억 초과면 4억·2억)을 나란히 놓아 가장 작은 값을 자금계획 상한으로 잡으세요. 부족분은 자기자본이나 매수 가격 조정으로 메워야지, 신용대출로 메우면 그 원리금이 DSR에 들어가 주담대가 더 줄어요.
변동형과 고정·주기형 사이에서 고민한다면: 스트레스 금리는 변동형에 100% 반영되고 혼합형·주기형은 낮게 반영돼요. 한도가 아슬아슬하면 주기형·고정형으로 한도 조회를 한 번 더 해 보세요. 2026년 7·8월에 기준금리가 3.00%까지 오른 뒤라 변동형은 실제 이자 부담도 같이 올라가 있어요.
지방에서 산다면: 0.75%p 적용은 2026년 12월 31일까지예요. 잔금일이 2027년으로 넘어가면 3단계(1.5%p) 적용 가능성을 두고 한도를 보수적으로 잡으세요. 지방은 절대 한도(6억원)가 없어서 LTV 70%와 DSR만 보면 돼요.
신용대출 잔액이 1억원을 넘는다면: 초과분에 1.5%p 스트레스 금리가 붙어 원리금이 더 크게 계산되고, 그만큼 주담대 한도가 줄어요. 주담대 신청 전에 잔액을 1억원 이하로 줄이거나 주담대와 합쳐 상환 계획을 다시 짜는 게 나아요.
많이들 착각하는 것들
“스트레스 DSR이 적용되면 실제 대출 금리가 올라요.”
아니에요. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 더하는 가상의 금리예요. 대출금리 4%면 이자는 4%로 내고, 한도만 7%(수도권 주담대)로 계산한 금액이 돼요.
“스트레스 금리는 1.5%p 하나예요.”
3단계의 기본 스트레스 금리는 1.5%p가 맞지만, 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3%로 올라 3.0%p가 적용되고, 지방 주담대는 2단계 수준인 0.75%p가 2026년 말까지 유지돼요. 어느 숫자를 쓰느냐는 대출 종류와 지역에 따라 달라요.
“DSR 40%면 연소득의 40%까지 대출이 돼요.”
연소득의 40%는 ‘1년에 갚는 원리금’의 상한이에요. 대출 원금은 금리와 만기에 따라 정해지고, 연소득 1억원이면 4%·30년 기준 약 7억원(수도권 스트레스 적용 시 약 5억원)이에요.
“스트레스 DSR은 주담대에만 적용돼요.”
3단계부터는 전 업권의 DSR 대상 가계대출(주담대·신용대출·기타)에 적용돼요. 신용대출은 잔액 1억원 초과분부터예요. 다만 DSR 자체가 적용되지 않는 대출(예: 무주택자 전세대출)은 스트레스 금리도 없어요.
자주 묻는 질문
스트레스 DSR 3단계는 언제부터 시행됐나요?
2025년 7월 1일부터예요. 2단계는 2024년 9월 1일에 시작됐고, 수도권·규제지역 주담대의 3.0%p 하한은 2025년 10월 16일 10·15 대책으로 더해졌어요.
지방 주담대는 왜 0.75%p인가요, 언제까지인가요?
3단계 시행 때 지방 주택시장을 감안해 2단계 수준(1.5%p의 50%)을 6개월 유예했고, 2026년 상반기와 하반기까지 두 번 연장돼 2026년 12월 31일까지예요. 2027년 적용은 연말에 금융위원회가 다시 정해요.
스트레스 금리는 고정인가요?
아니에요. 과거 5년 최고 금리와 현재 금리 차이를 기준으로 하한 1.5%·상한 3.0% 안에서 매년 6월·12월에 산정해 발표해요. 여기에 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3%로 별도 적용돼요.
한도를 늘릴 방법이 있나요?
기존 신용대출·할부를 줄여 연간 원리금을 낮추거나, 부부 합산 소득으로 심사받거나, 혼합형·주기형처럼 스트레스 금리가 낮게 반영되는 유형을 고르는 방법이 있어요. 수도권·규제지역은 만기가 30년 이내로 제한돼 만기 연장으로 늘리는 건 한계가 있어요.
참고·출처
정정 (2026-09-25)
- 이 글은 2026-07-22 발행본을 현행 규정으로 다시 썼고, 같은 주제의 2026-08-12 글(「2026년 스트레스 DSR 3단계, 대출 한도 1.2억 줄어듭니다」)을 이 글로 합쳤어요.
- ‘3단계는 2024년 9월부터 시행’은 2단계 시행일이었어요. 3단계는 2025-07-01 시행으로 고쳤어요.
- ‘지방은 스트레스 금리 1.5%p가 50% 반영’은 결과(0.75%p)는 맞지만 유예 기한(2026-12-31)이 없었고, 합친 글의 ‘수도권 1.50%’는 2025-10-16 이후 3.0%p로 바뀐 옛 숫자였어요. 표 하나로 통일했어요.
- 계산 예시(4%→7%, 8.3억→7.2억 / 4%→5.5%, 7.5억→6.3억)는 공식으로 재계산하면 6억 9,800만→5억 100만(수도권)이라 표를 바꿨어요. 제목의 ‘1억 이상’·’1.2억’도 삭제했어요.
- ‘고가주택 한도캡’을 6·27·10·15 원문의 6억·4억·2억 절대 한도로, LTV를 규제지역 40%·서민실수요자 60%·생애최초 70%·비규제 70%로 정리했어요.
