오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 (조합원 취소분) 청약, 59㎡ 최고 5억 3,400만 원 | 2026년 심층 분석
경기도 남양주시 오남읍에 위치한 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 133세대가 2026년 9월 9일 모집공고를 내고 청약에 나섰어요.
59㎡대 최고 분양가는 5억 3,400만 원, 84㎡대 최고 분양가는 7억 900만 원으로 책정되었어요.
이번 공급은 조합원 취소분으로, 일반분양과 동일한 방식으로 진행되지만, 물량 자체가 많지 않아 경쟁률에 영향을 줄 수 있어요.
이 글에서는 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 청약의 주요 일정과 분양가, 필요 현금, 입지 여건, 그리고 주변 시세와의 비교를 통해 청약 전략을 세우는 데 필요한 정보를 자세히 살펴볼게요.
2026년 9월 9일 모집공고를 기준으로 분석하며, 최종 판단 전에는 반드시 입주자모집공고문 원문을 확인하는 것이 중요해요.
한눈에 보는 핵심
- 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 133세대가 공급되며, 59㎡ 최고 분양가는 5억 3,400만 원이에요.
- 계약금은 1차 1,000만 원, 2차는 1개월 이내 납부하는 방식으로 진행되며, 중도금 대출 알선은 사업주체의 의무사항이 아니에요.
- 전용 59㎡대 최고 분양가는 남양주 준신축 59㎡대 평균 실거래가 5억 5,513만 원 대비 약 3.8% 낮은 수준이에요.
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지, 어떤 단지인가요?
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 186-10번지 일원에 위치한 아파트로, 총 1,056세대 중 조합원 취소분 133세대가 일반분양으로 공급돼요.
시공사는 (주)서희건설이며, 지하 5층부터 지상 31층까지 14개 동으로 구성되어 있어요. 입주 예정 시기는 2029년 1월이에요.
공급되는 전용면적은 59㎡대, 75㎡대, 84㎡대로 나뉘며, 가장 많은 세대가 공급되는 타입은 59㎡대(총 125세대)예요. 최고 분양가는 59㎡대가 5억 3,400만 원, 75㎡대가 6억 4,900만 원, 84㎡대가 7억 900만 원이에요.
청약 일정은 어떻게 되나요?
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 청약은 2026년 9월 9일 모집공고를 시작으로 진행돼요.
특별공급 접수는 9월 21일, 1순위 접수는 9월 22일(해당지역 및 기타지역), 2순위 접수는 9월 23일(해당지역)에 진행돼요.
당첨자 발표는 10월 6일이며, 계약은 10월 17일부터 10월 19일까지 3일간 진행될 예정이에요.
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 모집공고일 | 2026-09-09 |
| 특별공급 접수 | 2026-09-21 |
| 1순위 접수 | 2026-09-22 (해당지역 및 기타지역) |
| 2순위 접수 | 2026-09-23 (해당지역) |
| 당첨자 발표 | 2026-10-06 |
| 계약 | 2026-10-17 ~ 2026-10-19 |
| 입주 예정 | 2029년 01월 |
현금은 얼마나 필요한가요?
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 청약을 위해서는 계약금, 중도금, 잔금 순으로 분양대금을 납부해야 해요. 가장 많은 세대가 공급되는 59.7153A 타입의 최고 분양가는 5억 3,400만 원이에요.
모집공고문에 따르면 계약금은 1차 1,000만 원을 계약 시 납부하고, 2차 계약금은 1차 계약 후 1개월 이내에 납부해야 해요.
7153A 타입 최고 분양가 5억 3,400만 원을 기준으로 보면, 1차 계약금 1,000만 원을 제외한 2차 계약금은 4,340만 원(5억 3,400만 원 × 10% – 1,000만 원)이 필요해요.
총 계약금은 분양가의 10%인 5,340만 원이에요.
중도금은 총 60%로 6회에 걸쳐 납부하며, 잔금은 30%를 입주 지정 기간 만료일 또는 세대 출입 열쇠 수령일 중 선 도래일에 납부해요.
중도금 대출은 사업주체 및 시공사가 알선할 수 있지만, 정부 정책이나 금융기관 규제 등으로 대출 알선이 불가할 수 있으므로, 이 경우 계약자가 직접 납부해야 해요.
| 항목 | 59.7153A (최고 분양가 5억 3,400만 원) | 84.9596 (최고 분양가 7억 900만 원) |
|---|---|---|
| 1차 계약금 (계약 시) | 1,000만 원 | 1,000만 원 |
| 2차 계약금 (1개월 이내) | 4,340만 원 | 6,090만 원 |
| 총 계약금 (10%) | 5,340만 원 | 7,090만 원 |
| 중도금 (60%) | 3억 2,040만 원 | 4억 2,540만 원 |
| 잔금 (30%) | 1억 6,020만 원 | 2억 1,270만 원 |
어떤 타입이 유리할까요?
이번 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분은 총 133세대 중 59㎡대가 125세대로 대부분을 차지하고, 75㎡대는 5세대, 84㎡대는 3세대로 공급 물량이 매우 적어요.
- 59㎡대 (총 125세대): 059.7153A 타입이 68세대, 059.9642B 타입이 57세대로, 두 타입 모두 공급 물량이 많아 상대적으로 경쟁률이 분산될 수 있어요.
- 최고 분양가는 059.7153A가 5억 3,400만 원, 059.9642B가 5억 2,800만 원으로 큰 차이는 없어요.
- 75㎡대 (총 5세대): 075.4603 타입 5세대가 공급돼요. 물량이 적어 높은 경쟁률이 예상돼요. 최고 분양가는 6억 4,900만 원이에요.
- 84㎡대 (총 3세대): 084.9596 타입 3세대가 공급돼요. 가장 적은 물량으로, 희소성이 높아 경쟁이 매우 치열할 것으로 보여요. 최고 분양가는 7억 900만 원이에요.
일반적으로 공급 세대수가 적은 타입은 경쟁률이 높게 형성되는 경향이 있어요. 따라서 당첨 확률을 높이려면 59㎡대 타입을 고려하는 것이 유리할 수 있어요.
신청 유형별 체크
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 비투기과열지구 및 비청약과열지역에서 공급되는 분양가 상한제 미적용 민영주택이에요.
특별공급: 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초, 신생아 특별공급이 총 64세대 배정되어 있어요. 각 특별공급 유형별 자격 요건을 충족하는지 확인해야 해요.
1순위 요건: 남양주시는 비규제지역으로, 세대주 여부, 주택 소유 여부, 청약통장 가입 기간 등 1순위 자격 요건을 충족하면 청약할 수 있어요.
규제 적용 여부: 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용을 받지 않아요. 재당첨 제한도 적용받지 않아 기존 주택 당첨 여부와 관계없이 청약이 가능해요.
다만, 당첨자로 선정 시 당첨일로부터 향후 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급하는 주택의 1순위 청약 접수가 제한되니 유의해야 해요. 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 6개월이에요.
입지 분석
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 교통과 학군, 생활 편의시설 측면에서 다음과 같은 입지 여건을 갖추고 있어요.
교통:
- 지하철 오남역 (진접선): 단지에서 직선 약 764m 거리로, 도보 약 12분 소요돼요. 진접선을 이용해 서울 접근이 가능해요.
- 지하철 진접역 (진접선): 단지에서 직선 약 1878m 거리로, 도보권은 아니에요.
학군:
- 오남중학교: 단지에서 직선 약 575m 거리로, 도보 약 9분 소요돼요.
- 남양주양지초등학교: 단지에서 직선 약 767m 거리로, 도보 약 12분 소요돼요.
- 오남고등학교: 단지에서 직선 약 839m 거리로, 도보권은 아니에요.
생활 편의시설:
- 오남근린공원: 단지에서 직선 약 673m 거리로, 도보 약 11분 소요돼요.
이 단지는 오남역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 초등학교와 중학교가 도보권에 있어 자녀 교육 환경을 중요하게 생각하는 실수요자에게 적합할 수 있어요.
분양가는 적당한가요?
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지의 분양가를 주변 아파트 실거래 시세와 비교해볼게요.
전용 59㎡대:
- 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 59㎡대 최고 분양가는 5억 3,400만 원이에요.
- 남양주시 준신축(2019년 이후 준공) 59㎡대 아파트의 최근 6개월 평균 실거래가는 5억 5,513만 원이에요. 최고 분양가가 평균 실거래가 대비 약 3.8% 낮은 수준이에요.
- 최근 남양주 준신축 59㎡대 실거래 사례를 보면, 'e편한세상평내메트로원 60㎡ 17층'이 5억 2,000만 원에 거래되었어요.
전용 75㎡대:
- 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 75㎡대 최고 분양가는 6억 4,900만 원이에요.
- 남양주시 준신축 75㎡대 아파트의 최근 6개월 평균 실거래가는 5억 3,089만 원이에요. 최고 분양가가 평균 실거래가 대비 약 22.2% 높은 수준이에요.
- 최근 남양주 준신축 75㎡대 실거래 사례를 보면, '더샵남양주퍼스트시티 76㎡ 25층'이 4억 4,100만 원에 거래되었어요.
전용 84㎡대:
- 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 84㎡대 최고 분양가는 7억 900만 원이에요.
- 남양주시 준신축 84㎡대 아파트의 최근 6개월 평균 실거래가는 8억 2,885만 원이에요. 최고 분양가가 평균 실거래가 대비 약 14.1% 낮은 수준이에요.
- 최근 남양주 준신축 84㎡대 실거래 사례를 보면, '더샵남양주퍼스트시티 85㎡ 15층'이 4억 6,800만 원에 거래되었어요.
전용 59㎡대와 84㎡대는 남양주시 준신축 평균 실거래가 대비 낮은 수준으로 책정되었지만, 75㎡대는 평균보다 높은 편이에요.
다만, 주변 시세는 단지별 입지, 연식, 브랜드 등에 따라 차이가 크므로, 단순히 평균치와 비교하기보다는 개별 단지의 가치를 종합적으로 판단하는 것이 중요해요.
알아둘 리스크
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 '조합원 취소분'으로 공급되는 물량이에요. 조합원 취소분은 일반적으로 조합원의 자격 상실, 계약 해지 등으로 인해 발생하며, 해당 물량의 개별적인 취소 사유는 입주자모집공고문에 명시되어 있지 않아요.
- 중도금 대출 리스크: 모집공고문에 따르면 중도금 대출 알선은 사업주체 및 시공사의 의무사항이 아니며, 정부 정책이나 금융기관 규제 등으로 대출 알선이 불가할 수 있어요. 이 경우 계약자가 직접 중도금을 납부해야 하므로, 자금 조달 계획을 철저히 세워야 해요.
- 계약금 몰취 가능성: 계약 체결 이후 부적격 당첨, 공급질서 교란행위 등으로 계약이 취소될 경우 인지세 환불을 요구할 수 없다고 명시되어 있어요. 이는 계약금 몰취로 이어질 수 있으므로, 청약 자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 해요.
- 전매제한 기간: 전매제한 기간은 당첨자 발표일로부터 6개월로 비교적 짧지만, 부동산 시장 상황에 따라 실제 매도가 어려울 수도 있다는 점을 고려해야 해요.
현지언니의 판단
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 청약은 조건부 추천이에요.
이런 분께 맞아요:
- 오남역 인근에 실거주를 희망하며, 역세권과 학군을 중요하게 생각하는 분
- 59㎡대나 84㎡대 분양가가 주변 준신축 평균 시세 대비 합리적이라고 판단하는 분
- 중도금 대출 리스크를 감당할 수 있는 자금 여력이 있는 분
- 전매제한 기간이 짧아 향후 유동성을 확보하고 싶은 분
이런 분은 보류가 나아요:
- 75㎡대 타입을 고려하고 있으며, 주변 시세 대비 높은 분양가가 부담스러운 분
- 중도금 대출이 필수적이지만, 대출 알선 불가 시 자금 조달이 어려운 분
- 조합원 취소분이라는 특성에 대한 이해가 부족하거나 불안감을 느끼는 분
청약 자격 및 자금 사정은 개인마다 다르므로, 최종 판단 전 입주자모집공고문 원문을 꼭 확인해야 해요.
자주 묻는 질문
오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 지역주택조합 아파트인가요?
네, 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지는 지역주택조합 사업으로 추진된 단지이며, 이번 공급은 조합원 취소분이에요.
전매제한 기간은 어떻게 되나요?
당첨자 발표일로부터 6개월이에요.
중도금 대출은 가능한가요?
사업주체 및 시공사가 중도금 대출 취급기관을 알선할 수 있지만, 정부 정책이나 금융기관 규제 등으로 대출 알선이 불가할 수 있어요. 이 경우 계약자가 직접 납부해야 해요.
