오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 무순위 청약, 84㎡ 최고 분양가 7억 1,900만 원 | 2026년 현지언니 분석
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원에 위치하며, 총 1,308세대 중 잔여 12세대를 무순위(줍줍)로 공급해요. 시공사는 ㈜서희건설이며, 입주 예정일은 2030년 8월이에요.
이 글에서는 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 청약 일정, 필요 현금, 타입별 특징, 입지 분석, 분양가 적정성, 그리고 청약 시 고려해야 할 리스크를 종합적으로 살펴볼게요.
2026년 10월 1일 모집공고를 기준으로 분석하며, 최종 판단 전 반드시 공식 자료를 확인하시길 권해드려요.
어떤 단지인가요? — 위치·규모·시공사·공급유형을 한눈에
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원에 들어서는 아파트예요.
지하 3층부터 지상 31층까지 14개 동, 총 1,308세대 규모이며, 이번 무순위 청약에서는 84㎡ 단일 타입 12세대가 공급돼요. 시공사는 ㈜서희건설이며, 공급 유형은 무순위(잔여세대)예요.
청약 일정 — 접수부터 계약까지
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 무순위 청약 일정은 다음과 같아요. 접수일은 단 하루이므로 놓치지 않도록 주의해야 해요.
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 모집공고일 | 2026-10-01 |
| 접수일 | 2026-10-06 |
| 당첨자 발표일 | 2026-10-13 |
| 계약일 | 2026-10-15 |
| 입주 예정일 | 2030년 08월 |
현금은 얼마나 필요한가요? — 타입별 분양가와 계약금 계산
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 전용면적 84.9596㎡ 단일 타입으로 공급되며, 최고 분양가는 7억 1,900만 원이에요. 분양가 납부 일정은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성돼요.
계약금: 1차 계약 시 1,000만 원, 2차 계약 시 5,700만 원(최고 분양가 7억 1,900만 원 기준)으로 총 6,700만 원이 필요해요.
중도금: 60%는 6회에 걸쳐 납부하며, 각 회차별로 7,190만 원(최고 분양가 기준)씩 납부하게 돼요.
잔금: 입주 지정 기간 만료일 또는 세대 출입 열쇠 수령일 중 선 도래일에 30%인 2억 1,570만 원(최고 분양가 기준)을 납부해요.
발코니 확장비는 3,000만 원이며, 계약 시 300만 원, 중도금 600만 원, 잔금 2,100만 원을 납부해야 해요.
시스템 에어컨, 현관 중문, 주방 가전 등 추가 선택 품목(유상 옵션)은 별도 금액이 발생하며, 자세한 내용은 입주자모집공고문을 통해 확인해야 해요.
| 구분 | 최고 분양가 (84.9596㎡) | 계약금 (10%) | 중도금 (60%) | 잔금 (30%) |
|---|---|---|---|---|
| 분양가 | 7억 1,900만 원 | 7,190만 원 | 4억 3,140만 원 | 2억 1,570만 원 |
| 발코니 확장비 | 3,000만 원 | 300만 원 | 600만 원 | 2,100만 원 |
- 계약금은 1차 1,000만 원, 2차 6,190만 원(26층 이상 기준)으로 나뉘어 납부해요.
어떤 타입이 유리한가요? — 세대수·면적·가격을 비교해 경쟁률 관점 코멘트
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 전용면적 84.9596㎡ 단일 타입으로 총 12세대가 공급돼요. 모든 세대가 일반공급으로 배정되어 타입별 경쟁률 차이는 크지 않을 것으로 예상돼요.
다만, 층별로 분양가에 차이가 있으므로, 본인의 예산과 선호도에 따라 선택하는 것이 중요해요. 최고 분양가는 26층 이상 세대의 7억 1,900만 원이에요.
신청 유형별 체크 — 무순위 청약 자격 및 규제
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 무순위(사후) 입주자 모집 공고로, 청약 자격은 다음과 같아요.
- 대상자: 모집공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이에요.
- 청약통장: 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있어요.
- 외국인: 주민등록법상 세대원으로 인정되지 않으므로, 무주택세대구성원 자격을 필요로 하는 무순위 청약은 불가해요.
청약 신청 제한 사항도 확인해야 해요. 동 주택에 당첨되어 계약을 체결했거나 예비입주자로 선정된 분, 당첨되었으나 계약을 체결하지 않은 분, 부적격 당첨자 또는 공급질서교란자로서 제한 기간 중에 있는 분은 청약 신청이 불가해요.
이 단지는 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제, 정비사업, 공공주택지구, 생애최초 공급 등의 규제 적용 여부가 공고문에 명시되어 있지 않아요.
입지 — 교통과 학군, 그리고 실수요
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 입지를 살펴보면 다음과 같아요.
- 교통: 지하철 오남역(진접선)까지는 단지에서 직선 약 1198m 거리로, 도보권은 아니에요. 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있어요.
- 학군: 오남중학교는 단지에서 직선 약 245m(도보 약 4분), 남양주양지초등학교는 직선 약 287m(도보 약 5분), 오남고등학교는 직선 약 342m(도보 약 6분) 거리에 있어 비교적 가까운 편이에요.
- 편의시설: 오남근린공원이 단지에서 직선 약 553m(도보 약 9분) 거리에 있어 녹지 공간을 이용하기 편리해요.
이러한 입지 조건은 자녀가 있는 세대나 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있어요. 다만, 역세권 단지는 아니므로 대중교통 이용 편의성은 고려해야 해요.
가격은 적당한가요? — 주변 시세와 비교
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 84㎡대의 최고 분양가는 7억 1,900만 원이며, 전용 평당가는 2,798만 원이에요. 주변 남양주시 아파트 실거래 시세와 비교해볼게요.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 최근 6개월간 남양주시 84㎡대 아파트의 평균 매매 실거래가는 5억 9,977만 원(전용 평당가 2,340만 원)이에요.
특히 2019년 이후 준공된 준신축 아파트의 경우, 84㎡대 평균 매매 실거래가는 8억 2,690만 원(전용 평당가 3,226만 원)으로 나타나요.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 최고 분양가 7억 1,900만 원은 남양주 84㎡대 준신축 아파트 평균 실거래가 8억 2,690만 원보다 약 1억 790만 원 낮은 수준이에요.
이는 주변 준신축 시세 대비 약 13% 낮은 가격으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 분양가라고 볼 수 있어요.
최근 실거래 사례를 보면, 다산신안인스빌퍼스트리버 85㎡ 17층이 10억 3,000만 원(2026년 9월), 두산알프하임 85㎡ 10층이 5억 9,500만 원(2026년 9월)에 거래되었어요.
| 구분 | 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 (84㎡ 최고 분양가) | 남양주 84㎡대 준신축 평균 실거래가 |
|---|---|---|
| 분양가/평균가 | 7억 1,900만 원 | 8억 2,690만 원 |
| 전용 평당가 | 2,798만 원 | 3,226만 원 |
알아둘 리스크 — 무순위 청약의 특징과 지역주택조합 사업
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지는 무순위(잔여세대) 공급으로, 이는 기존 계약의 해지, 자격 상실, 또는 미계약 등으로 인해 발생한 물량이에요. 개별 세대의 구체적인 발생 사유는 공고문에 명시되어 있지 않아요.
또한, 이 단지는 양지7지구1단지지역주택조합이 사업주체로 참여하는 지역주택조합 사업이에요. 지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트와 달리 사업 진행 과정에서 사업 지연이나 추가 분담금 발생 등의 리스크가 있을 수 있다는 점을 인지해야 해요.
계약금 납부 후 계약을 포기할 경우, 납부한 계약금은 몰취될 수 있으므로 신중하게 결정해야 해요. 중도금 대출 여부 및 이자 조건은 입주자모집공고문을 통해 반드시 확인해야 하며, 중도금 이자 발생 시 총 납부액이 증가할 수 있어요.
현지언니의 판단
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 무순위 청약은 해볼 만해요.
- 시세 대비 낮은 분양가: 남양주 84㎡대 준신축 아파트 평균 실거래가 대비 약 13% 낮은 분양가로, 시세 차익을 기대할 수 있어요.
- 무순위 청약 자격: 청약통장 가입 여부와 무관하게 전국 무주택세대구성원이라면 누구나 신청할 수 있어 진입 장벽이 낮아요.
- 학군 접근성: 초·중·고등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀 교육 환경을 중요하게 생각하는 실수요자에게 적합해요.
이런 분께 맞아요:
- 남양주 지역에서 시세 차익을 기대할 수 있는 내 집 마련을 고려하는 분
- 청약통장이 없거나 가점이 낮은 무주택세대구성원
- 자녀 교육 환경과 쾌적한 주거 환경을 선호하는 분
이런 분은 보류가 나아요:
- 역세권 입지를 최우선으로 고려하는 분
- 지역주택조합 사업의 리스크를 감수하기 어려운 분
청약 자격 및 자금 사정은 사람마다 달라요. 최종 판단 전 입주자모집공고문 원문을 꼭 확인하세요.
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 시공사는 어디인가요?
오남역 서희스타힐스 여의재 1단지의 시공사는 ㈜서희건설이에요.
무순위 청약 시 청약통장이 필요한가요?
아니요, 무순위 청약은 청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있어요.
계약금은 얼마가 필요한가요?
최고 분양가 7억 1,900만 원 기준으로 1차 계약 시 1,000만 원, 2차 계약 시 6,190만 원이 필요하며, 총 7,190만 원이에요.
